“见微知著”系列报告：土地市场“新”变化？

　　近期土地市场低位回升、民企拿地提升等积极信号增多，土地市场变化驱动何在、未来如何演绎？详细梳理，供参考。

　　一、热点思考：土地成交量价、地区分化，或约束总体土地成交的恢复弹性

　　近期土地市场有何新变化？土地成交结构分化明显，成交价格好于成交量、中高线核心城市好于中低线城市。近期土地市场积极信号增多，但量价结构分化明显，成交溢价抬升、成交量进一步下探。今年主要城市民企拿地占比达30%、远超去年的16%，民企拿地意愿提升等透露土地市场积极信号；但从土地成交情况来看，量价分化明显，土地成交价明显提升、溢价率已由1月的4%提升至4月初的7%，但土地成交量仍低迷、3月成交建面较年初下降59%。不同城市土拍市场亦明显分化，中高线核心城市土拍较为活跃、土地溢价较高，而中低线城市持续低迷。3月一线、二线城市土地成交平均溢价率分别较年初提升5.7、1.8个百分点至5.7%、5%，三线城市回落0.5个百分点至3.3%；同时，截至4月初，一线城市土地成交占地面积同比增长64%、明显高于二线、三线城市的16.8%、28.8%。土地市场变化驱动是什么？土地成交阶段性受供给侧约束影响，但主要原因在于地产需求的地区分化。

　　当前土地量价背离，部分受到供地新规带来的供给侧扰动。2022年底自然资源部优化集中供地机制，要求取消全年工地次数限制、加强供地信息披露管理，受此影响，土地拟出让时间段有所延长，使得一季度短期土地集中供应量有所减少，3月土地供应面积较去年同期回落8.5%，供地量的显著减少拖累土地成交量走弱。

　　土地量价背离更关键的原因在于，不同能级地产销售需求差异带来的影响。各地地产销售恢复分化，1-3月一线城市地产销售占2019年同期比重明显超二线、三线城市；供地新规下，各地土地供应直接与地产需求挂钩，销售表现相对较弱的中低能级城市土地供应亦较差；需求分化进一步影响房企拿地布局，今年土拍中，头部房企成交地块均位于一、二线城市；因此，中低能级城市成交量显著回落、中高能级城市溢价抬升进一步导致当前土地市场的“量跌价涨”。土地市场未来或如何演绎？分化或仍将延续，占比较高的中低能级土地成交或约束总体土地成交的恢复弹性。

　　高能级城市地产销售改善到房企拿地的经验规律依然有效，中低能级城市地产销售较低迷、库存去化周期长或压制土地成交。中高能级城市地产需求韧性较强，地产销售好转带动土地成交积极性有所提升，3月一线城市商品房成交同比提升13个百分点、带动土地成交提升19个百分点；相较之下，中低能级城市除需求偏弱、商品房库存去化周期长等拖累外，还存在当前已有土储开发进度、拿地需求偏弱等问题，尽管三线城市商品房成交提升、但土地成交仍回落。土地市场分化或仍将延续，占比较高的中低能级土地成交或约束总体土地成交恢复弹性。二线、三线城市土地成交面积占比分别达29%、68%，中低能级土地成交对总体影响大、成交相对低迷或约束总体恢复弹性，3月一线城市土地成交同比较年初显著提升24个百分点，二线、三线城市仅提升3、3个百分点，对应全国土地成交仅提升3.2个百分点。

　　二、高频跟踪：清明当日旅游人次达2019年六成，清明影响地产销售显著回落、节后恢复仍待跟踪

　　【清明消费出行表现】清明假期国内旅游出行人次恢复至2019年同期六成、旅游收入恢复至四成，现场祭扫人数恢复至2021年同期的五成；受清明假期影响，跨区人口流动明显回升，热门城市执行航班架次较2019年同期的平均恢复强度达94%、但低于2021年同期的107%；清明当日电影票房恢复至2019年同期的七成。

　　【地产销售】本周全国住房成交明显回落，或部分受清明假期影响。本周30大中城市商品房成交较上周回落49%，一、二、三线城市分别较上周回落45%、37%、45%；全国代表性城市二手房成交面积较上周回落36%；本周房屋销售全面回落或缘于清明假期影响，清明假期后一日，商品房成交有所改善、较清明假期当日提升144%，后续修复仍待跟踪。

　　风险提示：疫情反复，数据统计存在误差或遗漏。