宏观报告：美国11月房屋销售数据解读
11月成屋销售环比下降7.7%，低于预期
负担能力下降和按揭贷款利率高企令支出承压
预计未来几个月通胀压力将有所缓解
新看点：根据全美房地产经纪人协会（NationalAssociationofRealtors）的数据，11月美国成屋销售总量环比下降7.7%，同比下降35.4%，至409万套，低于市场预期的420万套。自去年11月以来，这数字一直在下降。未出售的成屋库存达到了3.3个月的供应量，而2021年11月为2.1个月。成屋售价中位数同比上升3.5%至370,700美元。首次购房者占销售额的28%，与10月的比例相似，低于9月的29%。11月新屋开工和营建许可分别为143万套（同比下降16.4%和环比下降0.5%）和134万套（同比下降22.4%和环比下降11.2%）。
负担能力。消费者的负担能力下降和利率上升是销售下降的主要原因，但消费者对潜在经济衰退的担忧加剧和一些增长行业的裁员也起到了作用。通胀压力缓解和美联储加息放缓导致30年期固定按揭贷款利率截至12月15号稍微下降至6.31%（前值为6.33%）。尽管略有下降，但目前的按揭抵押贷款利率与一年前相比几乎翻了一番。按揭还款的涨幅远远超过家庭收入的涨幅。随着抵押贷款利率的上升，越来越多的潜在购房者，特别是居住在昂贵地区或房价上涨最快地区的购房者，不符合抵押贷款条件的情况有所减少。9月和10月的住房负担能力指数已从2021年10月的峰值降至100以下。指数低于100意味着中等收入家庭的收入低于买得起中等价格住房所需的收入。
我们的观点。住房销售/价格、抵押贷款利率、CPI数据和美联储的政策方针紧密交织在一起，成为美国经济的重要决定因素。1）随着劳动力市场开始降温，工资增长将放缓；随着抵押贷款利率上升达到拐点，除非库存出乎意外地变得紧张，否则房价上涨应会放缓。2）我们预计住房的负担能力将持续低迷，房地产市场的下行趋势将继续下去。3）美国通胀显然已超过临界点。11月CPI降至7.1%，较10月的7.7%和6月的9.1%明显回落。过去几个月，能源相关细分板块价格普遍下跌，食品价格仅小幅上涨。住房占CPI构成分项的权重约为30%。住房指数，包括主要住宅租金和业主等价租金，涨幅最大，是核心CPI上涨的主导因素。我们预计美国通胀将在2023年逐步放缓，但仍远高于美联储2%的目标。4）我们预计美联储将在23年上半年加息至5%。在美联储12月会议后，随着全球经济衰退的逼近，23年下半年降息的可能性减少；除非通胀和消费者需求都大幅下降。
