【粤开宏观】城中村改造要点、规模测算及影响分析

　　近期政策层面高度重视城中村改造问题，4月和7月两次中央政治局会议均提出要积极推动城中村改造。本文通过与棚改对比，梳理城中村改造政策要点和改造模式，测算城中村改造投资规模，并分析其对宏观经济和房地产市场的影响。

　　一、城中村改造与棚户区改造有四大区别

　　1、实施范围更为聚焦。本轮城中村改造限定范围在经济发展较快、人口流入较多的超大特大城市，主要包括一线城市和部分省会城市等21个城市。而棚改政策实施范围面向全国，尤其以库存较高的广大三四线城市为主，影响范围更为广阔。

　　2、资金来源或更加多元化。本轮城中村改造提出要多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与。虽然没有具体明确资金来源，但可以预期的是本轮城中村改造将引入多元化资金渠道，出资方包括财政、国企、村集体、居民（加装电梯等）、银行等。而棚改资金来源主要为财政补助和政策性金融工具专项支持。

　　3、城中村多为集体土地。目前大部分城中村土地为村集体所有，产权相对复杂。而棚户区一般为国有土地，征收补偿标准相对统一。另外部分城中村还存在房屋产权认定不清晰和用地不规范等问题，这些问题在征收过程中极易产生争议。

　　4、城中村拆迁难度可能更大。棚户区改造过程中遇到的少数钉子户问题可以通过强制拆迁法律手段解决，而城中村改造目前尚无相关规定，可能由于片区内少数居民不同意拆迁而导致改造无法进行。

　　二、城中村改造模式梳理

　　城中村改造的关键要素有三个，分别是改建模式、资金来源、安置方式。

　　1、从改建模式来看，或以整治提升和拆整结合为主。本轮城中村改造的主要目的是“改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展”，结合住建部63号文，我们认为改建模式或以整治提升和拆整结合为主，大规模拆除新建概率较低。但在当前房地产市场低迷、内需不足的困境下，各地区可因城施策、因项目施策，根据城中村具体情况选择适当改建方式，拆建比例上可适当突破63号文规定的20%比例限制。

　　2、从资金来源来看，多数项目由国企平台牵头出资。城中村改造主要有财政支出、国企平台、地产公司、村集体、居民自筹、国开行贷款、商业银行贷款等几种资金来源，各地城中村改造项目一般采取由国企平台牵头、多种渠道共同出资模式。

　　3、从安置方式来看，预计本轮城中村改造将以房票安置和房屋安置为主。我们看到当前部分地区在逐步开展房票安置试点，但房票安置模式自身还有一些问题有待解决，比如房票使用范围限制、所有权转让、房票转换现金等问题。地方政府应该妥善运用政策调节工具，在做好政府、企业、居民三方利益平衡的基础上，尽量让利于民，达到改善民生、扩大内需的目的。

　　三、城中村改造投资规模约在1万亿/年

　　我们采取三种方法对城中村改造投资规模进行测算，中性情况下，我们预计本轮城中村改造总投资规模约为6.2万亿元，每年投资规模约为1万亿。如果城中村改造政策持续加码，改造快速推进，则城中村改造年投资规模将超过1万亿。

　　四、城中村改造三大影响

　　总体来看，本轮城中村改造对市场整体影响将小于棚改，主要由于城中村改造实施范围更小、拆除新建和货币化安置比例更低。但也不能低估其影响力，从今年以来高层对城中村改造提及频率，以及具体细则迟迟未颁布，也可看出城中村改造政策的重要性。

　　1、对于房地产市场而言，城中村改造主要为存量改革，将提高存量土地使用效率，增加核心城市核心地段商品房供给，有利于更好满足居民刚性和改善性住房需求。同时城中村改造与保障性住房结合，有助于完善住房多层次供应体系。

　　2、对于宏观经济而言，城中村改造将直接拉动投资，根据测算每年拉动投资规模约在1万亿左右。按照资金来源分类，政府主导投资项目一般计入基建投资，房企等社会资金牵头项目则主要计入房地产开发投资。另外由于城中村改造一般项目周期较长，对宏观经济影响也偏向中长期。

　　3、关注城中村改造带来的中低收入租赁人口的去向问题。城中村作为城市快速发展的遗留产物，通过相对低廉的房租，吸引了包括农民工和外卖员在内的大量中低收入人口入住，这部分群体为城市建设发展做出了重要贡献。在城中村改造过程中，还需妥善处理低收入租赁人口的去向问题，在提高城市发展质量的同时，也要保留城市发展的灵活性。

　　风险提示：政策实施力度不及预期，房地产市场风险超预期，数据统计误差