央行三箭齐发稳地产，影响几何？

　　8月31日晚间，中国人民银行接连宣布降首付和房贷利率以及存量房贷利率下调细节。主要政策内容包括：

　　1）统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限分别统一为不低于20%和30%（原先为30%和40%）。

　　2）将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

　　3）自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

　　我们之前预期政府会落实降首付和房贷利率以及下调存量房费利率，但是一齐推出并且同步降低二套房首付比例和房贷利率仍高出我们预期。此举显示了政府稳定房地产行业的坚定决心，政策方向已从稳地产转向适当刺激。

　　几大需求端刺激政策有助于对房地产行业信心的恢复，也对消费恢复有一定帮助。

　　1）对房产销售或有直接帮助：上轮全国性降首付比例发生在2014年9月和2015年3月，而后在2015年4月房产销售面积同比在连续十三个月负增长之后转正。然而此轮房地产行业调控政策相较此前更为严格，对购房者的信心影响可能也更大，需要更多时间改善购房信心。

　　2）对房地产投资的正面影响有一定时滞：房地产投资滞后于销售恢复约半年，这意味着政策对房地产投资产生正面影响或至少需要等到2024年。不过从目前各地发布的城中村改造和保障性住房建设相关文件来看，此轮政策刺激对房地产投资的促进作用不可小觑。

　　3）有助于居民收入增加和消费信心恢复：我们之前估算，全国性的存量房贷利率下调可节约居民部门每年约2500亿元的利息支出。与此同时，财政部宣布提高3岁以下婴幼儿照顾等三项个人所得税专项附加扣除标准。这些举动变相起到了增加居民收入的作用。由于投资相对单一，房地产行业的好坏对中国消费者信心的影响也高于其他经济体。收入的增加以及消费信心的边际修复将帮助支持消费复苏再起，不过前提仍然是此轮政策对房产销售和房价产生了正面的影响。

　　更多刺激政策可期。8月以来我们看到货币政策、稳地产和促民企发展的更多政策努力，但是财政政策相对力度还是较小。稳房产、支持民企等政策仍需依赖居民和企业的信心恢复情况，政府还需先行，从基建着手扩大内需。在9月发完今年专项债额度之后，我们预计政府仍有可能针对基建投资推出增量政策，例如在三季度宣布提前开始2024年专项债的发行工作。如果经济复苏不及预期，我们也不排除政府会重启抵押补充贷款/政策性开发性金融工具稳基建。货币政策方面，在8月降息的基础上，我们认为接下来还有一次10-15个基点的降息，并继续维持25个基点降准的预测（大概率在9月）。

　　投资风险：政策成效不及预期、房地产行业风险、地方政府债务风险、出口增速迅速下滑。