宏观专题研究：测算未来地产竣工弹性

　　今年1-9月房屋竣工面积同比19.8%，是地产链中表现最好的一个环节。市场普遍较为关注，今年竣工高峰过后，明年地产竣工又将如何，能否延续双位数高增长？

　　不同于以往周期，本轮地产下行过程中，新开工面积有所下滑。新开工似乎是竣工的前置指标，据此，有部分市场观点担忧未来竣工需求。

　　但要强调的是，2021年以来地产行业迎来供需关系重构，地产链运行逻辑发生变化，新开工和竣工的相关性不再延续以往节奏。

　　这也意味着，我们估算2023年及以后年份地产竣工时，需要不局限于传统地产运行规律经验。即不能将视线只聚焦于新开工和竣工之先后关系，更应该关注销售面积对后续竣工的指示性意义。

　　以销售面积为锚，我们搭建预测未来竣工面积的方法论。

　　当年“需要竣工面积”由三部分构成：（一）之前3年的期房销售，按照合同交付规定，当年需要完成竣工并交付的部分，这是匡算当年竣工面积的主要基础。（二）当年现房竣工。（三）过去年份未及时竣工的延期交付期房，在当年完成竣工的部分。

　　当年“实际竣工面积”小于等于“需要竣工面积”，两者差在竣工节奏（即竣工率）。

　　若竣工率为100%，则实际竣工面积等于需要竣工面积。可以发现，匡算实际竣工面积，我们需要在需要竣工面积基础上，再假设一个竣工率。在保交付语境之下，保交楼进度与竣工率相关。即保交付进度强，竣工率便高。

　　经历2022年停工在建项目较多，2023年积极保交付，我们可用2022年和2023年保交楼节奏，作为估算2024年竣工面积测算的竣工率参考锚。

　　充分考量未来保交楼的进度，我们对2024年竣工展开三种情形讨论。

　　（一）基准情形，保交楼节奏与2023年一致。若2024年保交楼的力度和今年类似，即2023-2024年期房竣工率持平于2022-2023年，那么2024年测算的竣工面积预计为15.6亿平，竣工同比增速为8%。

　　（二）乐观情形，保交楼全部在2024年完成。若2024年保交楼进度加速，房企资金约束得到有效解决，则2019-2021三年所售期房全部在2022-2024年交付，那么2024年测算的竣工面积预计为20亿平，竣工增速将高达39%。

　　（三）悲观情形，保交楼节奏按照2022年节奏推进。假设明年房企资金仍面临较大周转压力，竣工周期再度拉长，2024年期房竣工率降至2022年的水平，那么竣工面积将降至13.6亿平，竣工增速同比或至-6%。

　　本文估算框架下，2024年竣工面积或高于利用新开工推算的预估值。

　　之所以我们测算得到2024年地产竣工或高于市场预期，主因有二：

　　第一，2021年是商品住宅销售高点，这是2024年需要竣工面积的主要构成。2021年销售期房，需要2024年交付。2021年住宅销售面积达到历史峰值，决定了2024年所需竣工面积偏大。

　　第二，基于政府工作持续向民生保障领域倾斜，竣工节奏有底线保障。2022年和2023年尚有延期交付期房，需要在2024及未来年份完成竣工并交付。这部分待竣工期房，客观上增加2024年需竣工面积。

　　风险提示：结果测算存在偏差；地产政策调控超预期。