“见微知著”跟踪系列：地产政策再加码，未来需关注什么？

　　“见微知著”系列第37期：政策跟踪方面，近期地产放松再加码，或将支持中高能级城市需求释放，后续还需关注竣工投资与总体投资的分化；中观跟踪方面，疫后修复开启，物流已恢复至疫前水平，人流、线下消费修复至去年5月水平。

　　热点思考：地产需求侧地区销售分化或将加剧，供给侧竣工投资或好于总体

　　12月以来地产政策从供给到需求持续加码，近期需求端政策加快推进。12月以来，地产供给侧信贷、债券融资支持进一步聚焦优质房企，股权融资支持加快落地。需求侧中央表态指出着力扩大内需、支持住房改善等消费，比如：1月5日，住建部表示加大对首套房购买支持；政策上发布首套房贷款利率政策动态调整机制，相比于9月底，符合条件的城市范围显著扩大，由23个增加至38个。

　　前期政策效果有待提高，供给端融资改善迹象显现、但总体仍处低位，首套利率下调等需求措施改善效果不明显。12月地产信用债净融资转正、股权融资加快落地，但总体融资规模仍处低位；地产投资回落，11月投资同比较三季度平均同比下降7个百分点。全国多地住房贷款利率显著下行，但销售仍低迷，比如温州、武汉贷款利率分别下调30、20bp，但四季度销售同比降幅较三季度明显走扩。

　　地产供需格局变化或使未来销售呈现地区分化，政策对有需求基础的高能级城市仍有支撑，但对需求已有所透支的中低能级城市效果有限。低能级城市地产政策应出尽出，但由于需求透支、人口流出等限制，销售延续低迷；相较之下，高能级城市更具需求恢复弹性，但由于地产市场信心低迷、收入预期走弱等因素，地产销售疲软，目前政策覆盖范围已扩大至中高能级城市，或带动购房需求释放。

　　供给侧投资结构亦或进一步分化，竣工相关投资或好于总体投资。过往地产高周转运作模式下，地产竣工基数本就偏低，同时地产问题暴露进一步推迟竣工进程；近期“保交楼”诉求明显提升、相关政策不断发力，或带动竣工投资加快落地；但销售延续低迷、拿地意愿走弱或仍将掣肘开工投资、进而压制整体投资。

　　疫后修复跟踪：人流物流修复进程加快，人流修复带动线下消费开始修复

　　疫后人流修复进程加快，市内、跨区人口流动均显著提升、普遍修复至去年5月水平。本周全国样本城市地铁客运量较上周提升35%、已修复至去年5月水平，反映市内人口流动力度的全国拥堵延时指数较上周提升8.6%，12月下旬以来，多数城市商圈客流显著提升，武汉、重庆等地提升幅度较大。跨区人流方面，国内执行航班架次较上周提升33%，映射跨区人口流动的全国迁徙规模提升35%。

　　人流修复带动线下消费场景开始修复，代表连锁餐饮疫情歇业率降至去年以来最低水平，流水恢复强度明显回升。上周代表连锁餐饮全国疫情歇业率进一步回落、较前周下降7个百分点至0%；全国流水恢复强度明显回升、较前周上涨22.5个百分点至52%，但总体水平仍然偏低、目前恢复至去年5月的流水水平。

　　物流运力亦加快恢复，公路货运、邮政快递均已达疫情前水平。本周高速公路货车通行量、铁路货运运输货物量分别较上周提升3.7%、4.3%，已恢复至疫前水平；邮政快递揽收恢复强度较上周提升18.7个百分点至139%、投递恢复强度提升9.6个百分点至121%。上周全国整车货运流量指数较前周提升9.4%；分地区看，多数地区公路货运指数明显提升，前周跌幅最大的黑龙江周环比提升22%。

　　风险提示：疫情反复，数据统计存在误差或遗漏。