政策周报第10期：“三大工程”，会是新的增长点吗？

　　近期，多部门协同发力支持“三大工程”，各地项目亦动态频频，“三大工程”会是新的增长点吗？系统梳理，供参考。一问：为何需要加快建设“三大工程”？房企投资受高库存等压制，基建资金落地需“有的放矢”

　　2023年，地产投资继续下探，持续低迷的地产销售和高库存对新开工修复形成压制。截至2023年11月，地产投资增速仍处低位、累计同比-9.4%，新开工拖累较大、累计同比-21.2%。且随着地产销售延续下滑态势，住宅广义库销比总体被动上升、2023年11月已达27.9；高库存或抑制房企拿地和新开工意愿，2024年房企投资或仍处较低水平。

　　制造业投资或受企业利润及出口掣肘，而基建投资虽维持较高增速，但落地存在“堵点”。2023年工业企业盈利仍待修复，同时地产和出口链等终端需求承压等，可能干扰制造业投资意愿。而基建投资虽增速较高，但宏微观数据屡现背离，或指向资金落地存在“堵点”，优质项目欠缺、前期准备不足、财政资本金缺位等是可能的影响因素。

　　在此情况下，“三大工程”由中央规划、多部委协同，或是稳投资的重要抓手。保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施被称为“三大工程”。与全国推广的棚改项目不同，保障性住房建设率先在城区常住人口超300万的城市试点，城中村改造和“平急两用”基建项目重点在城区常住人口超500万的超大特大城市推进。

　　二问：“三大工程”可能的空间及掣肘？年均投资或在1.2万亿元，或取决配套政策、资金到位情况

　　中性情景，“三大工程”年均投资或在1.2万亿元左右；其中，城中村改造年均投资规模或在5000亿元左右；配售型保障房建设年均投资或在3000亿元左右，租赁型保障住房年均投资或在2000亿元左右；“平急两用”基建项目年均投资规模在2500亿元左右。（详见《地产“三大工程”，进展如何？》）。

　　过往经验显示，项目落地情况可能取决于配套政策落地节奏及资金到位情况。根据棚改项目经验，项目由规划、前期准备，到正式开工等仍需一定时间，2014年棚改相关政策效果在2015年及以后集中体现。同理，“三大工程”及配套政策落地见效或也需一定时间。且棚改具备地方财政资金、专项债，和PSL、政策行信贷等支撑，资金可快速到位。当前，多部门加强协同为“三大工程”领域提供土地、财税、金融等方面的政策支持，2023年12月PSL重启放量等或均指向“三大工程”是2024新的投资增长点。2023年12月PSL新增3500亿元，同时三大政策行自2023年12月以来频繁为地方“三大工程”项目授信，或意味着PSL放量主要用于支持“三大工程”项目。

　　三问：“三大工程”哪里推进较快？深圳配售型保障房首批已开工，广州等城中村改造推进较快

　　配售型保障房建设方面，2023年底深圳首批13个配售型保障房项目率先开工。项目总用地面积17.7万平方米，住房建设面积75.7万平方米，总投资约125亿元，房源合计1万余套。推算可知，深圳首批配售型保障房容积率约4.3，套均面积约75平方米，每平米成本约1.65万。从项目分布来看，配售型保障房项目分布较为均匀，福田区、南山区、宝安区等均有分布；从项目用地来看，首批保障房建设用地中有至少46%的土地为盘活闲置低效土地。

　　城中村改造方面，广州、深圳、上海等由于经验丰富，项目推进较快。广州市城中村改造配套政策接连落地，《广州市城中村改造条例》及《广州市城中村改造专项计划》等对城中村改造项目规划、资金、流程、意愿和补偿等做出明确规定。《专项规划》提出实施房票安置，有利于降低回迁用地安置需求，缩短项目改造周期，帮助新房去库存。且《改造条例》明确本轮城中村改造项目由区政府负责开展前期相关工作，或亦有利于缩短项目前期准备周期。

　　“平急两用”项目方面，杭州市率先开工、北京平谷区为先行示范。2023年11月底，杭州市储备116个项目并已开工，项目总投资770.35亿元，具体涉及医疗服务设施、城郊大仓、旅游居住设施、高速公路服务区等四大领域基础设施建设的改造升级。北京市平谷区在政府支持下，将率先探索打造“平急两用”公共基础设施建设样板。

　　风险提示:经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。