从因城施策到房地产投资：下半年房地产投资展望

　　本文主要聚焦于上半年因城施策的政策力度，以及地产供给端视角，预判房地产投资趋势。

　　本轮因城施策力度如何？ 因城施策调控已形成一致预期。明确的政策预期是发力的关键。房住不炒和因城施策是房地产调控政策中的两大重心，相对于房住不炒的一致预期，因城施策更为灵活，也为房住不炒大框架下的逆周期调控带来了一定的空间。提出房住不炒以来，本轮因城施策放松力度强、预期一致。 2022 年 3 月以来，随着宏观调控方向边际放松，各地政策也不断放松，截至目前大部分二三线城市已放松部分四限政策，相较 2019 年放松力度更强，需求端政策已逐渐形成一致预期。从不同能级来看，强二线城市以放松限购政策为主，二线及强三线城市以放松限贷、公积金政策为主。

　　房地产供给情况如何？ 城市供地整体仍然偏弱，重点城市大幅缩减土地供给规模。 2022 年， 100 大中城市土地供应数量和面积呈现负增长， 1-5 月累计供应数量同比增速-23.4%，累计供应面积同比增速-17.6%。二线城市为供地面积下滑的重灾区。企业方拿地不积极，今年企业整体拿地热度仍然不高。土拍热度暂未改善，自去年年中以来，百城成交土地楼面均价及成交土地溢价率持续下滑。但供给端政策已出现边际回暖。尽管目前出台政策仍集中于需求端，但部分城市供给端放松也出现一定进展。

　　房企现金流是否有改善？ 从企业融资来看， 2022 年上半年房企整体融资规模边际改善，主要缘于 3 月开始融资政策适度纠偏。从企业融资成本来看， 2022 年上半年房企境内债券融资成本有所降低。房地产整体受利率价格影响较大，由于上半年资金面保持宽松，房企融资贵问题有所缓解，但也有国企发债占比上升拉低了整体融资成本的因素。 但企业分化仍然严重。由于民营房企陷于困境，上半年发债主体以央企国企为主，民营房企净融资额持续为负。展望下半年，融资政策仍将支持企业平稳有序的融资需求，但政策落地传导还需时间，短期内民营房企融资问题还难看到实质性改善。

　　本轮房地产周期已进行到何处？ 目前地产周期的传导尚处升温期，从需求端政策来看， 3 月至今房地产政策稳预期信号已较为一致，且政策端已传导至强二线城市，但政策底是否已传导至销售底还需进一步观察。部分强二线城市销售反弹，整体改善暂不明显。市场回暖需要更长时间，后续仍需政策呵护。

　　全年房地产投资如何？ 建安投资方面，预计 2022 年施工面积累计同比约为 1.5%，全年 PPI 为 6%左右，建安投资增速约为 5.5%，对应规模约为10 万亿元。土地购置费方面，通过回归测算结果显示 2022 年全年土地购置费增速约为 1%，对应规模约为 4.4 万亿元。综上，结合建安投资与土地购置费测算结果， 预测全年地产投资增速在 3%左右，全年走势呈现前低后高趋势。

　　风险提示： 政策不确定性；疫情变化超预期； 海外地缘政治冲突。