地产点评系列：地产：千军万马来相见

　　继聚焦债券融资的“第二支箭”扩容、央行和银保监会发布“金融16条”支持房地产市场健康发展后，11月28日股权融资“第三支箭”再度引发市场高度关注，有如千军万马来相见。宏微观视角下有哪些市场关切？本文聚焦于此。

　　央行的“三支箭”，都来了

　　近期密集出台的地产政策，逐步扭转着市场的预期，此前聚焦地产贷款和债券的两支箭已经在行动，而此次“第三支箭”进一步引发市场高度关注，毕竟限制了多年的股权融资有所放松。从政策表述看，此次股权融资方式丰富、资金用途上囊括的范围也不小，重点聚焦保交楼和流动性补充，但后者强调满足一定条件。而回顾政策历史演变历程，不难发现此次地产政策调控的力度并不小，指向也很明确；作为增量资金，对房企资金压力的缓释作用还是很明显。

　　市场反应如何？

　　11月9日以来，此前价格较低的民企地产债二级成交明显活跃了许多，并且成交净价明显修复。此次“第三支箭”进一步强化了市场预期，龙湖、碧桂园、金地等交易价格快速大幅上涨，这也给了高收益债投资者极佳的参与民企地产债的获利窗口。但在短期情绪和机构行为之外，我们还是聚焦中长期逻辑和基本面。

　　宏观层面，地产政策这次不一样？

　　客观来说，地产“三支箭”对于短期内补充民企地产流动性还是能起到不小的作用，但这种效应能有多大？还需要审慎评估：毕竟这一系列政策均作用于供给端，然而目前地产面临的最终问题还是需求端较弱，故而我们还需带着一份审慎去看待当前的地产政策。

　　由此逻辑作宏观推演，短期政策在持续推进，债市仍有其调整压力。从中长期逻辑视角出发，核心还需关注目前“三支箭”相关实操落地当中能多大程度利好地产企业，尤其是民企地产；更进一步便是销售端的边际改善，其中一是疫情，二是未来是否还有更强烈刺激需求的政策出台。

　　往明年看，如若疫情以及地产政策相关预期全然释放之下，是否仍然存在基本面右侧一直没有到来的情形？我们认为概率不算低，在此背景下，货币政策还需其有为之处，利率的中枢是否仍有下行的空间？

　　微观层面，地产债怎么看？

　　当前市场环境下，地产债这一品种非常特殊，尤其是民企地产债，对于主流机构而言，要参与它的难度很大，一是技术难度，二是机构约束。（1）关于民企地产，目前政策面右侧确认之下，诸如龙湖、金地、碧桂园等民营房企近期债券二级成交净价一路升高，确实是一类在此窗口期能赚钱的资产；但是否能参与、要参与，和机构属性有很大的关系。可以明确的是，对于民企地产债，最后一杯羹的赌兑付或许从来不是占优策略；但交易性机会不常有，总是在不确定当中寻找确定性，毕竟按目前的政策支持力度，阶段性债务压力的缓释是有其确定性的。（2）而反观国企地产，无论是从市场配置品种选择的角度，还是政策支持下情绪面的提振来看，均有关注的空间。至于基本面的持续改善，或许暂时地产终端销售的阶段性企稳已经一定程度提供了逻辑上的支撑。毕竟这类品种参与的期限并不会长，关键还是市场情绪和对应参与的价格，以及仓位的选择。

　　风险提示：宏观环境变化超预期；对“三支箭”理解的偏差；宏观经济、房企债务压力评价的主观性。