房地产长效机制：集体住房新模式

　　2024年1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。对于租赁住房市场建设的支持聚焦供给端，涵盖全链条融资需求：开发建设贷款、住房租赁团体购房贷款、经营性贷款。

　　住房租赁团体购房贷款的意义和影响：

　　1.消化房地产库存.盘活存量住房，加速房地产去库存，防范化解房地产风险，但房地产进入趋势性的去库存仍需要房地产销售端的企稳。我国商品房待售面积自2022年开始上升，特别是其中的住房待售面积上升速度较快。截止2023年11月，全国商品房待售面积6.5亿平方米，其中住宅占48.7%，待售面积约3.2亿平方米。

　　2.盘活存量存款.盘活企业和事业单位存款是延续央行盘活存量资金和防止资金空转的思路。机关团体存款增速自2022年开始快速上行，支持部分事业单位批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，可以部分盘活约36万亿元的机关团体存款。

　　3.支持“三大工程”.对于保障性住房租赁建设的支持是央行落实完善住房租赁金融政策体系的重要行动，也是其对于“三大工程”的支持，有助于逆周期稳经济增长。央行近期多次强调“为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式”。12月央行已重启PSL，可能用于“三大工程”的支持。2024年房地产的增速对于经济增长仍有重要影响，稳定房地产市场有助于逆周期稳经济增长。

　　4.解决“新市民、青年人”住房稳就业。金融支持住房租赁市场发展的政策意图是解决大城市“新市民、青年人等群体住房问题”，在稳就业已提升至战略高度的背景下，有助于促进就业。2023年的中央政治局会议，中央首次提出“稳就业提高到战略高度通盘考虑”，我们在《从“战略高度”理解政治局会议精神和政策方向》的报告中指出，这次表述从顶层战略层面确认了中国宏观政策调控的“锚”从此前单纯的关注经济增速转向了就业，GDP目标未来更多发挥预期管理的作用。

　　总之，有利于推动租赁住房建设，探索集体住房新模式，构建房地产长效机制。中国房地产的新模式无法完全照搬他国模式，也并非上世纪我国历史上的福利分房制度，而是结合历史经验的新探索。现阶段通过住房租赁团体购房贷款的模式激活部分企业和事业单位的存量资金推行“宿舍型保障性租赁住房”，即是一种尝试。