美国地产触底回升：特征、展望与影响

　　美国地产库存与销售双低。目前，美国房地产现状有三个特征：一是房价同比增速触底回升，二是地产正经历自2010年以来最严重的房屋销售低迷，新旧市场略有分化，三是存量房贷利率远低于新增房贷利率。从购房人群的特征来看，第一，低利率下存量购房者再融资偏多，而高利率下新增购房者主要是首次购房者；第二，2020年降息后美国购房居民平均负债能力先改善，2021年后逐步变弱；第三，居民信用评分质量差的占比上升，但现在的信用评分结构或是在向疫前结构靠拢。

　　美国地产或将迎来一轮温和上行。我们认为，当前高利率政策下，整体房屋销售低迷而新房销售维持在疫前水平，美国地产价格同比仍能实现触底反弹，这些或与移民增长带来的增量购房需求、利率锁定导致成屋流转偏弱均有关联。展望今年年内美国地产的走势，我们认为美国地产可能将迎来温和上行。首先，今年年内美国开启降息概率较大，抵押贷款利率回落下，地产或随着利率锁定效应减缓而改善。其次，降息早期主要的再融资需求不直接释放额外的新增购房需求，大选年中移民或成为拜登拉选票的工具，宽松移民政策也可能出现收紧，移民带来的增量购房支撑或有减弱。

　　美国地产触底回升的影响。在美国地产回暖后，1）对出口链而言，美国房屋销售回升往往伴随着美国国内地产后周期消费品的回暖，由于美国家具进口约三成源自中国，我们认为地产回升或将带动中国地产链相关出口好转。2）对美国通胀而言，当前服务通胀中住房通胀贡献较大，但美国地产回暖对房租通胀的影响略有滞后，上一轮降息期间房价与房屋通胀的表现就是很好的例子。因此我们认为即使今年美国地产温和上行，基于其滞后性，今年住房通胀继续回落的趋势或不会受很大影响。

　　风险因素：地缘政治风险超预期；海外经济放缓超预期。