宏观专题：芳林新叶催陈叶，REITs的天时地利

　　从基建到保障房，两个角度的REITs扩围。近期有关加快推进REITs发展的政策频出，REITs扩围有纵向和横向两个角度：纵向上，针对基础设施REITs，一方面拓宽试点范围，引入更多新的优质项目；另一方面，在已上市项目的基础上，制定存量REITs扩募规则，促进REITs规模增长。横向上，从基础设施到保障性租赁住房REITs，我国公募REITs将在范围、领域上有所扩围。此外，税收优惠值得关注和期待。从海外REITs经验看，相关优惠政策是激活海外较成熟REITs市场的重要原因之一，2022年1月，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，拉开了公募REITs税收优惠序幕，后续税收优惠政策或扩展至其他税种和项目，若全面落地，将对我国公募REITs发展带来较大激励。

　　全球紧缩浪潮，从历史和当下看REITs表现。通过对比历史中加息背景下的REITs表现，发现REITs与利率并不是单一的同向或反向变动关系，在加息期间，REITs大多情况实现正回报，且与股市相比，REITs在加息后12个月的表现更好。REITs不仅跟利率变动有关，还受其他因素作用，如债务水平、股息支付、租金等。REITs中子行业特征不一，在加息期间对应的表现也各异。从子行业在金融危机后的表现，以及与股市债市相对波动看，住宅、仓储等子行业在波动较大期间变现较稳定。本轮紧缩浪潮，支撑REITs表现有三点：其一，与过去相比，REITs已加强其资产负债表；其二，从美国REITs债务平均期限看，未来几年仍可享受低利率的红利；其三，从海外情况看，房地产需求较旺盛，通胀攀升背景下房地产回报可期。

　　海外养老基金中上市REITs配置较低，未来比例或升高。近年REITs市值和范围增长较快。截至2021年末，全球上市REITs总股本市值约为2.5万亿美元。机构投资者参与房地产投资主要有REITs或CMBS等形式，且REITs也有私募与公募等多种形式，但养老基金对于公募REITs配置占比相对较低。近期海外养老基金对上市公募REITs配置有加速增长态势，其一在于REITs可投资的范围逐渐拓宽，包括数据中心、信号塔以及工业、物流设施、医疗保健等更有发展机会的领域；其二在于较可观的收益，公募REITs在超过两个十年的时间里跑赢了房地产私募股权基金，且风险调整后回报更好。上市REITs与股市和债市的相关性较低，与房地产私募股权基金高度相关。

　　未来可期：我国REITs的细分赛道。我国基建REITs驶入发展快车道，借鉴海外经验和我国自身发展特点，从基建和房地产分别看，我们认为我国REITs未来或将助力基建中的三大领域，分别是水利建设项目、新基建中的新型电力系统和工业互联网、交通基础设施。房地产中有两个大方向可以重点关注，分别是保障性租赁住房REITs，以及包括养老地产在内的医疗保健相关房地产REITs。

　　风险提示：海外紧缩节奏超预期，国内复苏不及预期。