宏观专题研究：应对提前还贷，治标不如治本

　　2022年以来，地产市场低迷，部分居民选择提前偿还房贷，近期“提前还贷”和“房贷转贷”引起广泛关注。提前还贷蕴含怎样的风险，如何应对提前还贷？是否如市场预期那样，降低存量房贷利率便能解决所有问题？

　　本轮提前偿还房贷潮，居民采用多种实操方法，归结起来主要有两种模式。

　　模式一，居民用存款提前偿还房贷。居民用手中存款直接偿还存量房贷，居民资产负债表的相应表现为存款和贷款同步消减，这种方式合法合规。

　　模式二，居民用其他贷款置换房贷。部分居民手中资金不足，但仍存在通过一些实务不合规的操作实现提前还贷。第一种方式是申请一笔新贷款用以偿还存量房贷，例如经营贷，最终效果是用经营贷替换了存量房贷。第二种方式是卖出房子并结清既有房贷，再申请一笔新的房贷购房，最终效果是用新房贷置换存量房贷。

　　不论哪种提前还贷模式，本质上都是用低息负债置换高息存量房贷。

　　2022年提前还贷潮兴起，根本原因是宏观环境造就存量房贷利率偏高。

　　归根结底，提前还贷的原因在于存量房贷利率偏高。

　　2022年股票、债券、地产等各类资产收益率表现不佳。纳入风险考量之后资产配置所得“综合收益率”偏低。先是2021年下半年以来，地产市场快速下滑，居民对地产价格预期迅速降温。其次2022年股市波动并未让居民感受到赚钱效应。再者2022年年末理财净值化波动，居民对理财信仰也有所打破。

　　近年银行存款利率一再降低；LPR连续调降，新发放贷款利率快速下行；政策又在积极引导银行支持实体企业融资，以经营贷为代表的企业融资利率快速下行。这样的政策组合之下，存量房贷利率与新增房贷利率迅速拉大；企业信贷利率和居民房贷利率差距也在迅速拉大。

　　用收益率偏低的存款还清存量房贷，又或者用利息偏低的经营贷、新增房贷置换存量房贷，这都是居民利益最大化动机之下自然的微观选择。

　　然而提前还贷的潜在风险随着规模扩大而积累。

　　用存款偿还存量，居民和银行同时缩表，蕴含着经济通缩风险。借经营贷置换存量房贷，不仅存在违法风险，还蕴含利率风险、信用风险和政策传导不畅风险。

　　（一）对居民而言，经营贷期限较短且经营贷总量信贷额度每年并不固定，房地产负债期限本身很长，用经营贷偿还房贷，蕴含利率风险以及潜在的抽贷风险。

　　（二）对银行而言，资产结构被迫调整，资产端蕴含的信用风险大幅抬升。

　　（三）对货币调控而言，金融资源被居民提前还贷套利，货币政策传导效果减弱。

　　调整存量房贷利率可以治标，但稳定地产预期，稳固经济增长才能治本。

　　之所以掀起提前还贷潮，微观原因在于存量房贷利率高于存款利率，也高于一般资产收益率，还高于新投放的房贷利率以及经营贷利率。微观逻辑比较朴素直观，控制提前还贷量，关键是弥合存量房贷利率和其他利率之间的利差空间。

　　控制提前还贷的方法很简单，提高其他利率或者降低存量房贷利率。目前市场热议的是降低存款房贷利率，然而我们认为这种方法可以治标但非治本。真正解决提前还贷的出路，应该是纠正地产过快下行趋势，提振经济增长动能，撬动存款之外资产的回报率。这样居民才有动力扩表，经济才能避免进入一场通缩。

　　风险提示：利率水平超预期，经济形势超预期。