美国通胀展望：房地产阻碍价格回落

　　CPI 再超预期 能源食品和居住成本齐涨 美国 5 月 CPI 同比增速 8.6%再创新高，能源、食品和居住成本做出最大的贡献，涨价由供给限制转为需求拉动。5 月份 CPI 数据显示汽车价格继续回落，新车价格已经连续 2 个月没有上行，二手车价格回落。但是能源食品价格的上行以及美国内需的旺盛仍然没有扭转。首先能源供给瓶颈并没有改变，各国增产面临困难，而需求的到来更加快速，能源价格持续上行。其次，服务类价格的上行并没有停滞。最后，占通胀权重最大的房地产居住项目价格具有价格粘性，也即是价格在未来继续坚挺。

　　通胀预期以及美联储的方向对近期的市场走向举足轻重通胀的拐点可能临近，但通胀下行的速度缓慢，CPI 在年末可能仍将在在 6%左右，而核心CPI 会回落到 5%以下。在物价因素、美联储紧缩预期和经济数据的影响下，美国资本市场动荡非常。

　　美国疫情后的房价上涨由需求驱动疫情后由于金融条件宽松以及居民资产表扩张，购房需求大幅增加，销售数据强劲的同时整体供给并不存在短缺。随着新一轮加息缩表的开始以及储蓄的消耗，房地产需求和投资出现下行态势。房价短期回落并不能缓解通胀压力。居住成本对通胀的拉动近期不断上行，且本身占通胀的权重巨大。由于居住成本中主要居所房租和自有住所换算等值房租的统计方式导致了天然的滞后，通胀里的居住成本增长慢于社会房价和房租指标。

　　预测数据显示居住成本在未来一年左右仍将不断拉动 CPI 和 PCE 通胀上行 居住成本中自有住所换算等值房租一般滞后 12-16 个月，主要居所房租滞后 7-10 个月居住成本对 CPI 的合计拉动在 2022 年 9 月就将超过 2%，在2023 年 6 月由于房价粘性仍然将维持在 2.37%附近。

　　居住成本导致的通胀粘性将加大美联储的紧缩压力 5 月 FOMC 纪要中飘渺的鸽声彻底沉寂，基本确立了中期选举前每次 FOMC 会议加息 50bps 的可能。CME 的市场预期显示年底政策利率将处于 3%-3.25%。居住相关通胀凭借一己之力就可以接近甚至超过美联储 2%的长期目标，在通胀成为首要经济与政治任务的当下，在 11 月份中期选举之前美联储很难改变紧缩目标，美联储放缓紧缩节奏需要等待。

　　主要风险：美联储调整长期通胀目标，美国经济变化超预期