土地市场跟踪系列专题：2022过半，土地市场有哪些变化？

　　2022H1，各地土地市场表现如何？

　　2022H1，全国土地市场土地出让金表现同比去年H1降幅达49%；而在政策加码助力下地产市场有所改善，2022Q2环比Q1有所回暖，土地出让金环比增长85%。但同比环比会受各地土地出让节奏的影响，我们仅从目前各地土地出让的数据来侧面观察。从省层面观察，我们分为五类区域：

　　（1）江苏、浙江、上海、广东土地出让金同比2021H1下滑较多，降幅在40%以上，而Q2则环比Q1均有较大提升。北京2022H1土地出让尚可，其在Q2已完成集中供地，环比Q1增长不多。福建和山东出让情况也不好，降幅在35-40%之间。

　　（2）湖北、河南两区域土地出让金同比2021H1下滑幅度大，分别达66%、60%，且预算完成比例较低，不足20%。而安徽、江西两区域下滑相对较少，但完成年初预算比例也并不高。

　　（3）陕西2022H1土地出让金同比实现10%的逆势增长，当中有基数原因，湖南、四川、新疆2022H1同比降幅较大，Q2环比则有明显上涨；重庆土地出让金2022H1同比、Q2环比均有明显下降，景气度较低。

　　（4）天津、云南、广西三区域土地出让收入同比2021H1均下滑较多，其中云南在今年Q1的基础上进一步下滑14%。其他尾部区域：宁夏、河北、山西2022H1同比下滑幅度相对较小，其它区域降幅均接近或超过全国平均水平。

　　2022年第二轮集中供地市场表现如何？

　　从供地规模来看，多数城市第二批集中供地规模较首批供地上升，其中南京、青岛、无锡的上升幅度最明显。部分城市供地规模较首批供地下降，杭州、天津、广州、上海供地面积下滑较多。此外，各地推出楼面均价多数呈下滑趋势。从成交结果来看，溢价率来看，各市溢价率在首批供地溢价率已较低的基础上，进一步下降。流拍率来看，得益于供地规则的放宽和拿地门槛的降低，多市流拍率较首批土拍有所下降，土地市场较一季度稍暖。整体而言，规则放宽、地价下降，溢价率、流拍率均走低，土地市场后续或逐渐修复。

　　全年情况如何推演？

　　根据上半年的政府性基金收入预算完成比例，我们可通过简单的线性外推对2022年全年的土地出让收入完成预算情况进行测算。简单测算之下，浙江、北京、上海、安徽、江西、四川、陕西等区域全年完成预算表现相对较好。

　　再观察下半年土地出让金测算数对年内城投债到期规模的覆盖倍数，重庆、天津、广西、云南以及尾部的吉林等区域压力较大。土地市场收入下滑对区域城投偿债压力的影响需区分看待，对经济财政实力较强的区域而言，尽管土地出让收入的下滑幅度亦不小，但从覆盖倍数的测算结果来看，总体压力尚可，且尚能依靠存量的经济实力；对实力较弱或债务负担重的区域而言，土地市场遇冷对地方财政的影响更大，或为城投偿付债务带来一定压力。但市场对于城投有一种基本面脱敏的感受，毕竟土地出让是流量概念，其引发财政回款这一内部现金流弱化难以量化评估，整体接续还属通畅情形下，市场参与还会持续，但对于债务压力较高区域还是需重点观察土地财政的边际变化。

　　风险提示：1）房地产政策不及预期；2）疫情防控政策变化；3）宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险事件超预期。