宏观经济专题研究：国内房地产业中长期增长趋势与短期困境分析
中国房地产业现价GDP占比低于海外发达国家，后续仍有上升潜力。我们将第三产业增加值金额作为交易费用的计量，第三产业增加值金额占比相当于达到相应产出规模时所投入“促成交易”相关成本的占比。房地产业GDP占比的经济含义也是如此。
经济规模越大，交易数量越多，交易成本就会越大，因此经济规模对房地产业GDP占比的影响应当很大。由于韩国、巴西的经济规模较小，因此在房地产业GDP占比方面与中国更可比的经济体应该是美国、英国、德国、日本。
2021年中国房地产业现价GDP占比约为6.8%，明显低于海外发达国家11%以上的占比水平，即使针对中国房地产业GDP中的自有住房虚拟租金进行再评估，当前中国房地产业现价GDP占比仍低于海外发达国家的水平，这意味着后续较长一段时间内中国房地产业GDP占比很可能会进一步上升，中国房地产业GDP同比增速平均来看仍会持续高于整体GDP同比增速。
历史上国内房地产业GDP同比低于整体GDP同比均在经济下行期发生。2021年二季度至2022年一季度，国内房地产业现价GDP同比增速连续四个季度明显低于整体现价GDP增速，明显偏离上述分析的房地产业中长期增长趋势。
1998年以来中国历史上出现的5次房地产业GDP同比持续低于整体GDP同比情形的共同特征：在此期间现价GDP同比增速均处于下行趋势中。
考虑到现价GDP同比与居民的名义收入增速密切相关，因此这个现象背后的经济逻辑可能是：现价GDP同比增速持续下行带动居民收入增速放缓，而居民收入增速的放缓会显著影响居民购房需求从而明显降低国内房地产业GDP增长速度。
第三产业增速放缓与需求调控或是当前国内房地产业陷入短期困境的重要因素。2014年以后第三产业成为国内新增就业人口主要去处，因此新增房地产刚性需求主要来自第三产业就业人员。2020年爆发新冠疫情后第三产业持续低迷，特别是2021年之后国内疫情持续反复，国内第三产业的修复持续被打断，这使得相关从业人员的就业与收入预期的不确定性增加，这无疑明显抑制了房地产刚性需求的增长。疫情爆发后，虽然第二产业增长非常快（以及部分第三产业），相关从业人员收入增长也比较多，但这些人员中潜在的房地产需求可能更多是投资和改善需求而非刚性需求，在投资和改善需求被房地产需求调控政策所限制的情况下，这些人员收入的上升无法很好地形成实质的购房需求，因此国内房地产需求与整体收入走势出现了罕见的反向运行态势。
国内房地产业的短期困境或还与金融机构缩贷有关。国内房地产业的短期困境可能还与金融机构缩贷有关。一个非常直接的证据是2019年以来国内个人住房贷款加权平均利率持续上升并持续高于整体贷款加权平均利率，而在2018年之前，国内是个人住房贷款加权平均利率均低于整体贷款加权平均利率。购房需求的回落没法带动个人住房贷款利率的上升，这很可能是金融机构缩贷导致相关贷款供不应求导致的。
风险提示：政策调整滞后，经济增速下滑。
