宏观周报：6月房地产需要供需两端齐发力

　　投资要点

　　核心观点：6月初，30个大中城市商品房成交面积较5月末回落。从销售恢复偏慢的原因来看，一线城市购房需求仍然较强，但新房供给不足拖累销售回暖；二线、三线及以下城市供给不足和需求疲弱均对销售恢复形成制约，而具有较强产业优势和人口吸引力的二线城市或将是未来政策端发力的重点。同时，考虑到房屋新开工3-6个月后进入销售阶段，2023年以来新开工尚未明显改善，叠加2022年6月销售冲高的高基数效应，今年6月全国住宅销售增速或将承压，需要因城实施供需两端政策。

　　一线城市供给不足拖累销售复苏：据测算，一线城市以北京、上海为例，2023年前4个月住宅新开工面积合计528.5万平米，约为2019、2021年同期值的8成；住宅销售面积合计670.8万平米，大于新开工面积，且均超2019、2021年同期值。当前一线城市住宅购置需求不减，但供给端较正常年份偏弱。4月当月，四个一线城市住宅批准预售面积仅为2021年同期值的6成，供给不足成为制约一线城市住宅销售端复苏的主要原因。

　　二线城市或为需求侧放松重点地区：二线城市以天津、重庆等6城为例，2023年前4个月住宅新开工面积合计1213.3万平米，约为2021年同期值的5成；住宅销售面积合计1934万平米，也大于新开工面积，约为2021年同期值的6.5成，三线及以下样本城市今年前4个月住宅销售较二线更弱。相较一线城市，二线和三线及以下样本城市供给不足和需求疲弱均对销售复苏形成拖累，但二线城市相比三线及以下城市拥有更强的产业优势和人口吸引力，销售端恢复的弹性强于三线及以下城市。今年前4个月二线样本城市需求端恢复力度较弱，未来政策端仍需进一步发力，推动二线城市购房需求有效释放。

　　政策宽松力度有望提升：高能级城市，特别是一线城市与强二线城市，购房需求仍然较强，供给不足为主要拖累因素。建议此类城市以供给侧为政策发力重点，适当增加住宅用地供应规模，落实“三支箭”等金融支持政策，缓解头部优质房企资金压力，推动项目加快入市，提升新房供应量。对于大部分二线城市，需求不足仍为主要制约，建议政策围绕需求侧宽松进一步发力，例如降低首付比例、降低购房门槛、降低贷款利率等。对于三线及以下城市，库存规模仍然较高，出清周期远高于一二线城市，未来可考虑同时实施限制供给和促进需求的政策措施。

　　外需走弱叠加高基数拉低出口。5月出口低于预期。以美元计价，当月同比-7.5%，有基数抬升的影响，但外需整体走弱对出口形成拖累，结构上汽车、船舶等高端制造出口延续亮眼表现。往后看，出口地区结构和产品结构的优化可能会稳定我国出口规模，但9月前高基数的影响可能会延续，出口增速仍有可能出现负增长，这也凸显了稳内需的重要性，政策存在加码的可能，短期关注6月降息可能。

　　通胀维持低位。5月CPI低位徘徊，但PPI可能临近低点。CPI当月同比0.2%，核心CPI延续平淡表现，依据对猪肉、原油价格的预测来看，CPI在6、7两月依然有转负的可能，8月后或将逐步上行。PPI当月同比-4.6%，环比-0.9%，上游价格拖累较多，中下游环比降幅不大，对利润相对有利，按季节性环比法来推算，PPI在6月见底的可能性较大，三季度降幅可能会逐步收窄。

　　风险提示：地缘政治风险；政策力度不及预期；海外金融事件风险。