房地产：开始变稳的一点星星之火

　　报告要点：

　　 30 个大中城市地产销售数据显示，近来的地产销售正在好转。

　　 这一轮疫情的过去并不是地产销售好转的主要解释，如果我们仅仅观察在上半年未受疫情及疫情防控影响的城市的话，这些城市的地产销售也是边际改善的。

　　这和货币政策及产业放松存在一定的干系。

　　1) 地产销售的原生周期是跟着货币周期走的， 逐步增加的按揭供应往往会把地产销售给抬上去，这一次也未能免俗；

　　2）自去年 9 月始，地产调控政策出现了由点及面的放松，这的确增加了一些需求上的弹性。

　　但我们也必须清醒地意识到，地产的增量还是集中在现房上：

　　1）如果用期房与现房的销售增长差去观察居民对地产交付的谨慎情绪的话，这个谨慎情绪在近期达到了历史极高值；

　　2） 未来地产销售的结构可能难以回到那个期房交易为王的状态，后续现房交易的占比会逐步提升到 2018 年之前的水平。

　　那么，后续现房销售的空间其实取决于现房的供应空间，这个空间也许不太广阔：

　　1）过去的期房销售，挤占了不少现今的现房销售额度， 我们在每年竣工的地产面积中，要拿出 75%的面积去交付期房， 从今年房企快速收敛的预收账款看，这个比例在今年应只高不低；

　　2）今年竣工的问题也是存在的，今年的竣工面积已经跟着新开工面积一齐步入负增长状态，且竣工率也处于低位；

　　3）现房的主动去库存也未必能给到多大贡献，现今的现房库存中，可能有 4.9 亿平方是难以去化的部分。

　　地产销售如果重新走入扩张，可能还需要供应端的政策表现得更加积极一些， 现在的核心痛点是：当前单月竣工的速度已和新开工的速度一并陷入谷底，且双双低于当前的销售增长水平。

　　 但地产毕竟出现了一点可喜的迹象，其对经济的贡献有可能在明年从拖累转为中性。

　　但短时来看，地产整体的经营性现金流仍然偏寡，这意味着投资地产信用的右侧时点仍未到来，地产股也仍然需要再观察一段时间。

　　风险提示： 疫情反复超预期， 货币政策不及预期， 房地产刺激政策不及预期