宏观策略周报：如何看待节前出台的三项楼市支持政策？

　　报告要点

　　国庆节前我国连续推出三项全国性的楼市支持性政策。这三项政策主要支持合理的刚性和改善型住房需求，“房住不炒”仍是政策基调，预计投资和投机性需求继续受到抑制。首套个人住房公积金贷款利率下调幅度较小，对刚性住房需求有一定的支持，但激励作用不大。阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限和针对换购住房的个人所得税优惠政策有时间限制或者范围限制，不影响房地产中长期趋势，对今年四季度商品房销售的影响也不会很大，但会有一定的提振效果。

　　国庆节前我国连续推出三项全国性的楼市支持性政策，对此我们点评如下：

　　第一，三项政策主要支持合理的刚性和改善型住房需求，“房住不炒”仍是政策基调。放宽部分城市住房贷款利率下限和下调个人住房公积金贷款利率的政策均仅针对首套住房，主要支持合理的刚性住房需求，体现了“房住不炒”的政策取向。放宽首套住房贷款利率下限仅针对2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，这说明央行不希望楼市政策的放松导致房价快速上涨，进而刺激炒房需求。针对居民换购住房的个人所得税优惠政策主要是为了支持居民改善住房条件。

　　第二，首套个人住房公积金贷款利率下调幅度较小，对刚性住房需求有一定的支持，但激励作用不大。今年二季度我国5年期LPR下调15BP，个人住房贷款加权平均利率降幅高达90BP；三季度我国5年期LPR进一步下调15BP。这虽然支持了商品房销售的企稳，但并未推动商品房销售显著改善。本次个人住房公积金贷款利率下调15BP，幅度较小，这对刚性住房需求有一定的支持作用，但可能难以推动商品房销售显著改善。

　　第三，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限和针对换购住房的个人所得税优惠政策有时间限制或者范围限制，不影响房地产中长期趋势，对今年四季度商品房销售的影响也不会很大，但会有一定的提振效果。放宽部分城市首套住房贷款利率下限的政策仅持续到年底，而针对换购住房的个人所得税优惠政策也仅持续到明年年底。这种阶段性的放松政策基本不影响房地产中长期趋势；而在“房住不炒”的长期基调下，投资和投机性需求将持续被抑制。2021年下半年以来我国房地产的走弱主要因为投资和投机性需求趋势性退潮。在投资和投机性需求继续被抑制的背景下，政策放松对四季度商品房销售的影响也不会很大。阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的政策的实际效果与房贷利率的实际下调幅度、持续时间、城市范围均有关系。我们预计该政策对四季度商品房销售有一定的提振，但影响不会很大。针对换购住房的个人所得税优惠政策可能不会对今年四季度商品房销售有提振效果，但对明年商品房销售有一定的提振效果。这主要是因为居民换购的卖房与买房时间可能存在数个月的时滞，换购的买房需求较少在年内释放，主要在明年释放。综合来看，这两项楼市支持政策对今年四季度商品房销售会有一定的提振效果，但影响不会很大。

　　风险提示：国内稳增长力度不及预期，海外地缘政治不确定性加大