开年看地产系列：三四线城市房地产怎么走？

　　春节过后，三四线市场有回暖吗？房价上涨了吗？小阳春可持续吗？政策空间还有吗？

　　三四线城市房地产市场结构性恢复

　　整体看，2023年开年热点三四线城市新房楼市回温明显。截至3月末，30大中城市中三线城市商品房成交面积同比上升53.3%，30大中城市三线城市商品房月度成交套数同比上升38.7%。如果考虑过节影响，用节后可比时间段看，节后一周，30大中城市中三线城市商品房成交面积迅速回正，达7.3%。节后50天，同比增幅明显，达35.4%。

　　分类看，本轮回暖结构性分化明显。

　　市场复苏较好的是三类城市，一是城市基本面有支撑的强产业三四线城市；二是毗邻中心城市的一二线卫星城；三是宜居、康养、旅游概念支撑的旅居型三四线城市。针对强产业三四线，主要得益于民营经济好、制造业多、购买力强，新房市场逐步偏向改善化。如东莞、中山、珠海等2023春节周同比涨幅均超过50%。针对卫星城，主要承接中心城市人口外溢，加之自身也有一定购买力。如，环京、环沪、环深圳的三四线城市，小阳春效应明显。针对旅居三四线，主要客户群体是，外来退休人口、高端度假人口。如三亚，CRIC数据显示，2023年1月，三亚多楼盘单日销售过亿，新房成交1010套。如西双版纳，2023年1月，克而瑞云南机构监测数据显示，新建商品住宅共成交20.87万平方米，同比上涨27%，环比上涨41.5%，1月成交规模创下近13个月峰值。2023年3月，西双版纳新房均价7085元/平方米，近三个月房价环比上涨。市场复苏较差的是普通三四线地级市。以本地购买力为主，叠加一小部分大城市返乡购买。多数市场无起色，量价低迷。据CRIC数据，钦州、江门、梧州、莆田等三四线城市2023春节周商品住宅成交面积同比跌幅仍超过50%。

　　价格止跌企稳。2023年2月，70个大中城市中三线城市新建商品住宅和二手住宅价格指数环比分别0.3%和0.0%，自2022年1月以来首次止跌。三线城市价格指数同比虽未回正，但较之前三个月月度同比跌幅明显收窄。

　　以我们实地调研的廊坊为例。年后房地产销售量有回升，主要是疫情积压需求，2月房地产市场最火。三叶公园为例，周末成交15-20套。3月热度稍微下来一些，周末成交7-10套。价格回温，疫情前均价1.5万/平，疫情期间最惨淡时1.2万/平，开年之后稍有上涨，主要和分批次开盘定价策略有关。营销优惠收回，如，去年12月所有房源送车位，节后市场回温后，只针对不好去化的楼层送车位。廊坊整体向北改善，北边靠“京津冀一体化”、南边靠“城镇化”。南边乡县向安次改善、安次向广阳改善。安次区吸收南边乡县农村人口，靠城镇化。广阳区吸收跨城通勤的北京人，靠京津冀一体化。安次区开发商云集，项目扎堆，库存大。项目搁置有不同故事，荣盛龙禾花语，资金不足导致无法继续建设；北辰、金融街，地价高房价却低，因而项目搁置不售。限购取消，首套房认定看贷款存量。首套首付20%、二套30%。利率首套4.1%、二套4.9%。

　　需求端：疫情积压需求释放，返乡置业持续性差

　　调研来看，三四线市场主要有四类需求：

　　第一类是本地居民住房需求。主要有三种类型：一是住房消费品质升级。老房子的居住质量明显差于新建商品房，置换需求长期存在，尤其是疫情散点爆发，长时间居家将促使居民置换需求提前释放。二是住房消费面积升级。三胎等生育政策放宽，三四线城市生育意愿更强，促使家庭人口规模增加，重新购置新房必要性提升。三是婚育购房需求。婚房置业是三四线城市本地购房需求的主要来源。

　　第二类是外地务工人员置业需求。多是两种情况：一是婚嫁在本地，这一类需求占比不高，但也存在一定的比例。二是长期在本地工作，选择在本地定居而购房。

　　第三类是返乡置业需求。一方面，过去几年疫情导致部分在外务工人员无法返乡，叠加烂尾担忧、三四线城市房价过去跌幅较大，返乡置业的购房者观望情绪浓厚。今年疫情放开，叠加地方政府集中出台鼓励返乡置业政策，过去几年积累的需求得以释放。另一方面，最近几年受疫情影响，大学毕业生在一二线就业压力大，相对于一二线城市的高房价、高生活成本和较低的生活质量，对于部分年轻人来说，三四线城市生活工作体验更好，因此“归乡就业”群体产生一部分新增住房需求。

　　第四类是周边乡镇的购房需求。主要资源改善，周边乡镇医疗、教育质量远不如地级市，会吸引周边居民置业。

　　随着积压需求逐步释放，未来一部分市场需求热度持续性不佳。第一，城镇化逐步趋缓，以城镇化为逻辑的“乡县进城买房”会放慢。截至2023年3月，根据24个有代表性的三四线城市数据，三四线城市的城镇化率为58.92%，过去3年的年均增速为1.92%，相较2012年-2019年的2.33%，增速显著放慢。第二，返乡置业、籍贯人口回流产生的需求，之所以集中释放，和前面几年疫情积压有关。未来随着疫后核心城市经济好转，人口会继续以“低能级-高能级”方向流动，所以这部分需求可持续性较差。第三，棚改货币化落幕后，三四线本地需求会以相对平稳的一种状态稳步释放，难以复制2014-2016年棚改催生的大量需求。

　　供给端：库存较大，需加快存量项目入市

　　三四线城市库存压力较大。分能级比较来看，60个三四线城市样本数据显示商品房普通住宅去化周期为24个月，同比增加56%，位居各能级之首。不同城市结构性表现来看，威海、惠州、烟台、珠海、日照的2月去化周期遥遥领先，高位保持，均超过30个月。而菏泽、泉州、上饶、岳阳的2月去化周期均低于15个月，去化风险相对较低。从历史维度来看，当前三四线去化周期24个月、商品房普通住宅库存总量2.75亿平方米，均位居近三年月度数据的高位。三四线城市的去化周期和库存总量在疫情期间呈总体上升态势。总体而言，三四线城市库存压力较大，去化脚步放缓。

　　三四线城市库存压力大，有以下两个主要原因：其一，前期房企过度扩张。2017年到2019年，三四线城市的用地面积增长幅度较大，用地面积环比均超过10%。2019年度用地面积高达2.4亿平方米，保持高位。外加土地溢价率居高不下、疫情期间国民经济增速放缓和市场信心下降等多重因素，房企又在流动性危机下“躺平”，购房者持观望态度，进而导致三四线城市库存负担加重；其二，城镇化放缓，去化速度难及上一轮周期。截至2022年末，我国城镇人口总数为9.2亿人，占人口总数65.2%，较2021年微增0.5%。自2015年起，我国城镇人口比重增速逐渐放缓，2022年增速为0.8%，较2021年低0.5个百分点。由于三四线城市去库存主要依靠乡县居民，因此城镇化放缓会从需求端影响商品房成交量，进而使得三四线城市的库存压力增大。

　　未来有何政策空间？

　　2021年至今，三四线城市成为楼市政策松绑的前沿阵地，出台了包括放松限购、调整公积金政策、降低首付比例和贷款利率、发放购房补贴等政策。

　　行政层面，佛山、东莞、秦皇岛和惠州部分地区全面放开限购，淮安对符合条件的居民放开限购，马鞍山市提高高层次人才首次购房公积金贷款额度至60万元。四川自贡放宽公积金贷款住房套数认定政策。金融方面，主要是下调房贷利率和首付比例，截至3月1日，房贷利率持续下降，至少已有48城首套房贷款利率低于4%。其中36个是三四线城市。云浮已取消利率下限。柳州、常德、珠海和株洲是目前全国商贷利率最低水平，为3.7%。如南通等多数三四线城市，下调二套房首付比例至30%、首套房商贷首付比例至20%。税收层面，德宏州购买新房给予一次性50%契税额补贴。六安市实施“二孩”“三孩”家庭购房契税补贴。购房人在办理不动产权证后可按照实际缴纳契税的50%申请契税补贴。桐城市财政给予购房的企业职工已缴纳契税50%补贴。襄阳市襄州区首次购房将享有2万元补贴及50%契税补贴。宿迁市中心城区购商品住房给予购房补贴，契税最高补贴100%。

　　到了2023年，“因城施策”的利好政策工具箱已能出尽出，剩余还有政策空间的是支持发展保障性租赁住房，但难以复制已往的棚改催生的大量需求。地方政府直接回购或鼓励国有企业回购商品房。在市场承压的环境下，地方政府收购商品房首先能够实现快速去库存，减轻房企的资金周转压力；其次可以稳房价，帮助房企回笼资金，降低大幅度降价售房的压力。但拉动力度与以往棚改不具可比性。2014年以来，棚改货币化撬动了三四线的房地产市场，并成为拉动全国销售增长的重要因素之一。2014-2018年，实际执行的棚改套数逐年上升，分别为470、601、606、609和626万套。但2018下半年开始调整棚改政策，取消货币化安置政策，大幅降低了三四线房地产市场的实际购买力和市场热度。2019年棚改实际仅执行316万套，同比下降49.5%。2020年-2021年，棚改执行套数继续下降，分别为209和165万套。棚改已经阶段性完成了历史使命。

　　三四线城市供地充足，后续大幅供地要谨慎，应将重点放在保交付、消化存量供给上。

　　风险提示

　　1）房地产市场超预期下行风险。

　　2）对政策解读偏差。

　　3）调研样本有限，不足以反映市场主体。

　　4）疫情扰动。

　　5）数据可得性局限。

　　6）分析师调研偏差。