宏观主题研究:城中村改造对经济的影响有多大?
核心观点:根据中央和地方政府的近期表态,此轮城中村改造或超过此前的市场预期。我们估算此轮改造年均投资会在0.6万亿-1.7万亿元,相当于2022年房地产投资的4.5%-12.8%。虽然改造将对房地产投资有明显的促进作用,对促消费也有益,但是对房产销售的帮助或较有限。
城中村改造或为今后几年固定资产投资领域重点工作。继今年四月和七月的政治局会议以及7月21日国常会提及推进城中村改造后,21个超大特大城市中已有10城就城中村改造制定2023年或2023-2025年详细目标和计划。从各城市的动向来看,此轮城中村改造无论从横跨时长还是规模都可以超过7月国常会召开后的市场预期。
此轮城中村改造如何操作?根据国常会通稿,我们判断:1)改造或不会像棚改一样制定具体的全国性目标;2)资金来源更加多元化,民间投资尤其是国有房企和商业银行或参与其中;3)货币化安置比例或将明显低于之前的棚改;4)相比之前散点式的城中村改造,此轮改造地方政府将扮演更为关键的指导作用,规划上也更有全局性。具体执行上可参考2021年8月发布的《防止大拆大建问题的通知》,但我们预计某些红线有放松的可能。
我们认为改造将显著促进房地产投资,但对房产销售的帮助作用相对较小。我们预计将有1367万人受益于此次的城中村改造,改造面积或超过10亿平方米。根据我们对拆除重建以及改造费用的假设,此轮改造建设或耗资高达4.7万亿-8.5万亿元,或需耗时5-8年完成。假设5年完成,每年的建设成本在0.9万亿-1.7万亿元(相当于2022年房地产投资的7.1%-12.8%,下同)。如果时间跨度拉长至8年,则每年可拉动0.6万亿-1.1万亿相关投资(4.5%-8%)。不论在何种假设下,在房地产行业从低迷中恢复的过程中,城中村改造对房地产投资的促进作用是显著的。房产销售上,假设拆除面积中50%通过房票和货币化安置(1亿-2亿平方米),即便5年完成,每年的货币化安置面积也仅相当于2022年房地产销售面积的1.5%-3%。改造预计对消费有正面的溢出效应,不过仍需警惕其对政府尤其是地方政府可能造成的债务压力。
风险提示:城中村改造细节出台后规模不及预期、政策推进较为缓慢。