宏观周度报告：我们到底还需不需要房子？
投资要点
宏观交流与思考：我们到底还需不需要房子？
以史为鉴，风险不具扩散条件。上半年经济数据出炉，地产仍较疲弱，成为增长的主要拖累。市场对于地产的悲观预期也有发酵，特别是担心地产领域的风险扩散。从上世纪 90 年代日本和 08 年美国两次危机经验来看，房地产领域风险扩散需借由金融体系传染，如美国主要在于资产证券化及其衍生工具的规模过大，而日本则是央行收紧银根导致的信贷渠道萎缩。我国利率和信贷投放的供应均较宽松，并不具备风险传染的条件，对系统性风险的担忧大可不必。
挖掘改善需求，贡献地产增量。 不过，随着房地产突飞猛进时代逐渐落幕。未被满足的住房需求能够从何处挖掘，成为了判断未来地产趋势绕不开的话题。虽然全国来看，我国已经基本达到户均 1 套房的程度，但是分布还很不均衡。我们认为，结构调整下的改善型需求，是未来房地产市场不可忽视的支撑力量。
城镇化进程未止，转移规模超七千万。2021 年末我国城镇化率 64.7%，据拐点尚有 5 个百分点左右的差距，对应着向城市的人口转移规模有约7500 万左右的水平。考虑到户籍人口和常住人口之间的“割裂”，近 20个百分点的空间对应的转移人口规模更为庞大。
人口集中程度，尚可继续提高。 随着城市化率水平的提升，人口集中度的提高几乎是必然结果。而相比于发达经济体，我国人口聚集程度还有上升空间，这也为后续经济发展提供动力来源。2021 年末我国超过百万城市人口占比只有不到 30%，日本这一比例接近 60%，约是我们的两倍，美国也有 45%左右。
城市住房更新，满足美好需要。 我国商品房建设只有二十多年的时间，现有住房情况尚未满足人们对于“美好生活的需要”。根据七普数据，我国只有不到 30%的家庭居住在修建时间十年以内的住宅中，并且，仍有 35%左右的家庭居住的还是上个世纪修建的住宅。从这一角度来看， 城市内部住房更新的空间以及人们对于居住条件改善的意愿或许也都不算小。
一周扫描：
疫情：国内防控形势严峻复杂，日韩疫情显著反弹。截至 7 月 14 日，我国大陆及港澳台地区一周新增确诊病例分别超 400 例和 19 万例。除我国港澳台地区外，现存 853 个中高风险地区。日韩疫情显著反弹。日本本周新增 40 万例，较上周大幅上升 90.4%。韩国本周新增 18 万例，较上周大幅上升 104.7%。多数经济体新增死亡上行。BA.5 成为全球疫情的主要推手。目前，BA.5 已在南非、葡萄牙、英国、美国、以色列等至少80 多个国家流行。多国宣布放宽入境政策。欧美拟推进加强针接种。全球加强针已累计接种约 21 亿剂，较上周小幅上升 1.2%。 猴痘累计确诊已超万例。截至 7 月 13 日，全球猴痘病例累计报告总数超万例，较上周大幅上升 46.8%。
海外：美国 CPI 续创 40 年新高，美联储或加息 75bp。美国经济衰退担忧升温。 本周发布的美联储褐皮书调查报告显示，全国各地的物价都出现了“大幅上涨”，一些地区需求放缓的迹象越来越多，人们对经济衰退的担忧加剧，普遍认为通胀飙升至少会持续至今年年底。 欧央行加息即将启动。本周欧洲兑美元汇率跌破 1，为自 2000 年 10 月以来首次跌破平价。多国央行继续加息。美国 CPI 续创 40 年新高。根据美国劳工部发布的最新数据，6 月 CPI 同比录得 9.1%，续创 1981 年 11 月以来的新高。美国通胀预期指数回落。密歇根消费者指数自历史新低反弹。6 月美国零售销售环比有所反弹。
物价： 农产品批发价格上行幅度扩大，国际油价继续回落。 本周农业部农产品批发价格指数上行幅度扩大，羊肉、牛肉、鸡蛋、水果和蔬菜平均价格环比均上行。国际油价、国内螺纹钢均价继续下调。
流动性：票据利率继续走低，人民币继续贬值。本周 DR001 周度均值环比下行 6.9bp，R001 周度均值环比下行 6.9bp，DR007 周度均值环比下行 1.8bp，R007 周度均值环比下行 6.0bp；3 个月期 Shibor 利率周度均值环比下行 1.4bp，3 个月存单发行利率周度均值环比下行 2.5bp，票据利率继续走低。 本周央行公开市场共进行了 150 亿元逆回购、 400 亿元国库现金定存与 1000 亿元 MLF，同时累计有 150 亿元逆回购与 1000 亿元MLF 到期，因此本周央行公开市场操作净投放 400 亿元。下周央行公开市场共有 150 亿元逆回购到期。 本周美元指数均值继续回升，人民币继续贬值。
大类资产表现：A 股普遍大跌， 国债收益率转为下行。 本周国内股票跌幅前三的行业分别为银行、房地产和有色金属。本周 10 年期国债收益率周度均值环比下行 3.3bp，10 年期国开债收益率周度均值环比下行 2.0bp。
风险提示：政策变动，经济恢复不及预期。
