地产、宏观联合专题研究：当前地产现状评估
2021年下半年以来，地产下行风险逐渐显现，多家头部房企债务违约。今年上半年受局部疫情扩散的扰动，房地产各项指标一度滑落至冰点。与此同时，各地开始不断出台地产放松政策，但仍未见明显好转。
当前地产遇到的问题与以往不一样，特别是居民预期的转弱，已经出现自我强化的迹象，意味着当前解决地产问题的难度正在加大。
低能级城市政策应出尽出，高能级城市相对保守
当前地产政策主要作用在需求侧，分为限贷、限价、限购、限售四个维度。本轮地产政策强调“因城施策”，尚未发布全国性的调控政策，但并不意味着当前地产政策力度就比以往小。从各地已经出台的政策来看，政策力度随着城市能级下降而增大：三四线城市的放松政策几乎已经应出尽出，一线和强二线城市相对保守。
地产销售复苏弱，房企交付能力抑制需求释放
当前地产销售整体仍低迷，处于历史低位。不同能级城市之间分化严重，一线和强二线城市销售复苏相对较好，这也造成了各地政策放松力度不同。
居民加杠杆动力不足，有效需求被抑制，是销售疲软的主要原因。当前销售主要由刚需型消费支撑，但地产企业违约事件已经影响居民购房信心，房企交付能力成为购房重要考量因素，对居民购房需求有明显抑制，尤其是改善型需求。
土地市场冷淡程度超地方政府预期，城投持续托底
2022年土地市场相比于2021下半年下滑速度更快，1-7月土地出让收入累计比上年同期下降31.7%，少增约1.3万亿，土地出让金减收规模大幅度超地方政府预期。各地不断放宽拍卖条件，但实际效果一般，低能级城市土地拍卖情况比高能级城市更糟糕。土地市场参与方主要以国企、央企为主，城投托底的现象依然非常明显，民企参与度积极性不高。
房企融资情况仍未见改善，民营房企与国央企分化仍然明显
尽管政策层面鼓励满足房地产企业正常合理的融资需求，但房企融资情况并未出现明显好转。
首先，银行渠道融资仍在收缩，个人住房贷款增速下滑，房地产开发贷增速转负。其次，非标渠道受监管和频发的违约事件影响，已经大幅收缩。另外，境内和境外债券市场融资略有好转，但与正常区间有较大差距。同时，民营房企和国央企的分化依然明显，民企债券融资仍大幅落后于国央企。
地产面临预期转弱并自我放大的风险，政策预计将继续加码
当前最为突出的矛盾是居民已经对开发商信心不足，这是之前几轮地产周期没有出现的。居民预期转弱并自我放大的迹象已经显现，但地方政府对地产问题“心有余而力不足”，难有足够工具解决信心问题。房地产行业短期内，急需信用注入，但居民预期完全修复或仍需政策进一步加码。
风险提示：疫情发展超预期；数据测算有误差；地产政策超预期或不及预期。
