国内观察：差别化信贷政策及存量房贷利率政策解读：房地产重大政策落地，最低首付首套20%、二套30%

　　投资要点

　　事件：8月31日，央行、金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》以及《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

　　核心观点：央行、金融监管总局出台重大房地产政策，首套、二套个人房贷最低首付比例分别统一下调为20%和30%，二套房贷利率政策下限调整为不低于相应期限LPR+20个基点。我们认为，这可较大幅度降低购房门槛，对提高居民购房能力，降低购房成本，对房地产行业具有很大的促进作用，对整个经济的稳定发展意义非常重大。而存量房贷利率调整从减少居民房贷支出层面促进居民消费，提振信心，对于银行来说利润虽有影响但整体可控。我们认为经济底部进一步明确，政策推动下，恢复斜率有望提升。

　　首套、二套个人房贷最低首付比例分别统一下调为20%和30%。《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》指出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人房贷最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人房贷最低首付款比例统一为不低于30%。此外，首套房贷利率政策下限按现行规定执行，二套房贷利率政策下限调整为不低于相应期限LPR+20个基点。从目前情况看，具体政策实施仍按照“因城施策”原则。

　　降首付可较大幅度降低购房门槛，改善房地产销售，更好稳增长。7月政治局会议和国常会分别提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策；根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措”。此前，对于普通住宅，首套、二套房最低首付比例，限购城市多为30%、40%及以上，非限购城市多为20%、30%；对于非普通住宅，中指院数据显示，一线城市首套、二套房最低首付比例分别为30-40%、60-80%。如果普通和非普通住宅的首套、二套房贷最低首付比例均下调至20%、30%，叠加此前发布的“认房不认贷”措施对首套住房认定范围的扩大，则有望大幅降低居民购房门槛，特别是针对非普通住宅以及之前被认定为二套房的改善性需求释放，进而推动销售端企稳回升。8月，30城楼市销售数据显示，成交面积环比-5%，同比-25%，当前房地产景气度依然较低。本次新政有望提升“金九银十”楼市销售热度，稳定房地产行业的同时也可带动上下游相关产业链发展，更好实现稳增长目标。

　　估计各地将会尽快实施。据文件通知，央行和金融监管总局各派出机构将按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。估计各地很快会推出具体政策标准，尽快实施。

　　存量房贷利率下调有望促进居民消费，对银行利润影响相对可控。政策主要影响的或是因此前认房又认贷而导致的改善型置换需求被认定为二套房贷款利率的购房者，这类购房者的贷款利率有望下调至不低于其购房同期首套房贷款利率下限。对于居民来说，存量房贷利率下调有望减少房贷月供支出，提升居民消费意愿，增厚居民消费能力。据东海研究银行业研究员观点，存量房贷利率下调影响银行利息收入1614亿元/年，而银行利息收入的减少等于居民收入的增加，详细测算方法请见《银行：关注积极因素积累对行情的催化》。对于银行来说，虽然利息收入下降影响利润减少，但近期国有大行已官宣下调存款利率，叠加存量房贷利率下调有望减少居民提前还款的现象，对银行的利润影响相对可控。

　　风险提示：国内政策落地不及预期，海外金融市场风险。