宏观点评：政策刺激下，有多少失去的需求能够回来？

　　2023年1月5日，央行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（下称“《通知》”），允许新房价格环比、同比均连续3月下降的城市，阶段性维持、下调或取消首套贷利率下限。

　　关于这一政策的效果，我们有几点看法：

　　第一点，从《通知》的内容来看，政策“支持刚需购房”的同时，依然坚持了“房住不炒”的基调。

　　第二点，按照“新房售价同环比均连续下跌月数”的标准来看，当前商品房销售压力超过了2012年，但尚未达到2014-2015年的程度。

　　第三点，政策的受益范围主要集中在三线和弱二线城市，部分城市政策已经放松，且部分城市人口在第七次人口普查期间已经有净流出的趋势，预计本次政策对地产销售更多是边际改善的作用。

　　第四点，可以期待的是，一部分2022年的刚性购房需求可能延迟到2023年兑现。

　　第五点，从经验规律来看，房贷利率对商品房销售在某些时期能够起到调节作用。

　　风险提示：疫情发展可能超预期，进而导致商品房销售压力加大；政策效果不及预期，进而改变政策出台的节奏；本文部分测算依赖主观判断，可能导致测算结果存在偏差。