【粤开宏观】房地产政策优化后，还存在的地产灰犀牛及应对

　　8月25日以来，房地产利好政策密集出台，主要包括三个方面：一是首套住房执行“认房不认贷”，北上广深四个一线城市均跟进落实；二是扩充地方政府“因城施策”工具箱，下调首付比例和房贷利率下限；三是降低存量首套住房贷款利率。

　　一、上述政策有何影响？

　　稳地产政策的方向发生调整，从此前供给端保交楼、房企纾困的“输血”转向提振市场需求、加快销售回款的“造血”，需求端更好满足居民刚性和改善性住房需求，降低购房门槛和成本。预计政策效果存在结构性分化，可能出现如下影响：

　　其一，一二线城市销售将好于三四线城市。认房不认贷、下调首付比例和房贷利率下限，主要影响一二线核心城市，三四线城市此前基本不受约束。相应地，这部分被抑制的购房需求，也将在一二线核心城市中释放，甚至可能还会分流走周边城市的部分需求。

　　其二，新房和大户型二手房销售将好于老破小。从积压需求的结构来看，改善性需求的数量要高于刚性需求。此外，改善性需求要通过“卖一买一”的方式才能享受首套房政策，这将增加刚需二手房的供给。改善性需求释放会提振新房和大户型二手房的销售和价格，小户型二手房则同时面临刚性需求释放和供给增加，成交量将明显上升，但房价可能不会有太大波动。

　　其三，降低存量首套住房贷款利率，对房地产市场影响不大，其主要作用有二：一是降低居民还贷压力，增强消费能力，进而提振消费；二是削弱居民提前还贷动机，减少违规使用消费贷和经营贷的行为，提高商业银行经营的稳定性和资产的安全性。但需要注意商业银行息差缩窄，要提前防范化解中小银行的金融风险。

　　二、当前房地产领域还存在哪些困难？

　　当前房地产市场仍面临较大困难，稳地产政策传导过程中存在难点堵点，背后既有行政性措施的不合理干预，也有市场低迷背景下微观主体理性选择导致的合成谬误。

　　1、部分城市的普通住宅认定标准过严，增加了不必要的购房门槛和成本。以北京为例，现行的普通住宅认定标准制定于2014年，五环内普宅总价的上限是468万元。然而随着近十年来房价上涨，许多原本是普宅的房子如今都被动变成了“豪宅”，在二手房交易时将增加购房者的首付金额或税费成本。详细案例参见正文。

　　2、三四线城市居民担心房价下跌，观望情绪拖累地产销售。不同于一二线城市仍有政策储备，三四线城市的稳地产政策基本上已经“应出尽出”，但房地产市场仍较低迷。在楼市低迷、房价存在下跌风险时，有购房需求的居民也会保持观望，进一步加剧楼市低迷，形成负向循环。

　　3、新房限价制约了房企销售回款能力，扭曲了楼市的价格信号和资源配置。当前部分城市的新房限价政策，干扰了房企的正常销售回款，加剧其资金链紧张状况。在政府限价干预下，部分低能级城市的新房价格高于周边二手房价，主管部门担心房价指标下行，通过约谈等方式避免降价，导致库存去化艰难；部分高能级城市的新房价格又低于周边二手房价，压缩房企利润空间，并诱发居民投机套利行为，有必要提高对房价的容忍度，发挥出市场调节能力。

　　4、部分烂尾楼盘难以“保交楼”，市场化资金不愿也不敢介入。部分楼盘或剩余货值不高、或销售前景不佳、或债务纠纷复杂，难以吸引市场化资金介入，地方政府也没有足够的财力提供救助。截至2023年二季度，央行结构性货币政策工具中，房企纾困专项再贷款的使用量为0，保交楼贷款支持计划的2000亿元额度中仅使用了5亿元。

　　5、房地产行业风险上升，加剧房企的外部融资难度。当前房企的融资难问题不在于政策约束，而是市场参与意愿不足。例如，“金融十六条”明确提出按照“后进先出”原则，问题项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款；商业银行若按要求提供此类配套融资，相关机构和人员“尽职免责”。但商业银行作为市场化经营主体，面对房地产行业持续上升的风险收益比，缺乏参与的动力。

　　三、如何化解当前房地产市场僵局？

　　在坚持“房住不炒”定位，坚持市场化、法治化原则的前提下，当前的房地产市场僵局仍有化解之策。

　　一方面，“全国一盘棋”与“因城施策”相结合。“因城施策”有利于提高政策的针对性和有效性，但有些方面仍需中央的统一管理和指导，以避免各地政策出现外部性或调整不及时。例如，地方政府为了当地楼盘保交楼，对预售资金监管过度严格，导致房企的部分合规资金不能跨区域调动，结果使得其他地方的楼盘出现风险，此时便需要中央对预售资金监管做出统一的制度安排。又如，对于全国性的关乎居民和房企合理权益的事项，像“认房不认贷”政策，中央可要求各地同步执行，而不是由各地自主决定，这样能够降低政策的不确定性，增强政策效果。

　　另一方面，稳地产政策要激励相容，充分调动社会各方的积极性。第一，京沪等城市调整普通住宅认定标准，更好满足居民刚性和改善性住房需求。第二，新房销售可提供“降价补差价”的“保价”措施，由政府监管和银行托管，打消有购房需求居民的顾虑。第三，取消新房限价，减少行政措施对价格信号和资源配置的扭曲，加快房企资金回笼。第四，加快理顺问题楼盘的债务纠纷，提高市场化资金的介入意愿。第五，地方政府可协助出险房企将商业项目和住宅项目打包出售，并批准商业用地性质改为住宅用地，吸引健康房企参与并购。第六，地方政府增加优质住宅土地供应，活跃土地市场。

　　风险提示：稳地产政策超预期、市场反应超预期