宏观动态报告：房地产的现在和未来：平稳取代高增长

　　2020最严厉的泛地产调控2021年房地产的低迷始于史上最严厉的房地产调控政策，房地产行业的出清剧烈而直接。房地产调控从控制供给方、控制需求方、控制融资方三个方面进行。

　　为什么调控房地产过快的城镇化进程使得房地产占用了大量的金融资源，金融风险快速累计。房地产占用过多的居民消费，启动内循环受阻。国民经济增长需要再平衡。

　　房地产行业仍然在出清中需求端仍然处于下滑状态，供给端风险处于暴露过程中，融资端的支持现阶段主要集中在需求，房地产行业出清没有完成。

　　短时房地产政策必须改变房地产行业风险已经在暴露，为了经济的稳定，对房地产严厉的调控需要改变。（1）经济稳定需要房地产行业保持正增长；（2）投资的效率提高，稳定房地产能直接利好经济增长；（3）地方政府基金收入减少，给财政带来困难；（4）商品房库存上行带来风险，房地产开工减少带来就业问题。

　　政策开始转向，未来会逐步加速2021年下半年房地产政策开始转向。2021年9月份央行货币委员会第三季度例会提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。2022年1月份5年期LPR利率下行，这是直接利好房地产市场的货币政策指标。现阶段，因城施策是主流。2月山东、重庆等地购房者首付比例降至20%，3月份郑州放松限购限贷，随后哈尔滨、秦皇岛、东莞、兰州等地也开始放松商品房购买限制。

　　短期房地产政策变化—以需求侧为主短期调控手段主要集中在需求侧，央行和各级政策层逐步减少居民购房方面的障碍，从放松公积金适用范围、降低首付比例、放松限购限贷等方面进行。

　　房地产的未来—平稳发展的国民支柱产业房地产是国民的支柱产业：（1）从调控的政策来看，房地产企业获取资金的能力是最大的优势，房地产未来国企化、公用事业化是趋势；（2）从调控的手段来看，以房地产税作为长期调控手段，以保障房作为补充；（3）从调控目标上来看，需要房地产价格保持相对平稳，土地市场价格稳定。

　　房地产板块的反弹现阶段更多的是对严厉政策出现变化以及货币宽松带来的阶段性好转。春江水暖鸭先知，房地产好转的信号会持续出现，行业转变也会到来，经历了风雨的行业迎来新的发展阶段。