“见微知著”系列报告：地产销售还能“爬坡”吗？

　　地产销售结构显著分化下，二线城市内部地产销售差异进一步显现，不同层级城市对总体地产销售影响如何、全年地产销售或表现如何？详细梳理，供参考。

　　一、热点思考：一线、强二线城市拉动地产销售及低基数影响下，全年地产销售同比转正可能性增加

　　近期地产销售有何变化？二线城市内部地产销售进一步分化，强二线城市修复程度明显好于其他二线城市。地产销售显著回暖后回落、二三线城市拖累较大，引发市场对地产销售修复能否持续的关注。年初地产销售显著提升，截至3月下旬，全国商品房成交面积已达2019年同期，但4月地产销售再度回落、商品房成交降至2020年同期水平；分地区来看，二、三线城市商品房成交分别为2019、2022年同期的65%、117%，明显低于一线城市的107%、270%。二线城市内部地产销售进一步分化，省会等强二线城市修复程度明显好于其他二线城市。截至4月中旬，浙江杭州商品房成交基本已达2021年同期水平、为2019年同期的121%，而浙江嘉兴商品房成交仅恢复至2019年同期的71%；3月厦门、杭州、长沙等核心二线城市商品房成交平均已达2019年的150%，但南昌、长春等二线城市仅修复至59%。地产销售变化的驱动何在？强二线城市回暖更多缘于改善需求释放和中期需求支撑，弱二线更多在于积压刚需释放。前期一线、强二线城市地产销售提升或缘于改善需求回暖，弱二线、三线城市更多在于积压刚需的集中释放。年初至今，代表性一线、强二线城市大面积商品房成交累计同比提升至2.7%、明显高于小面积商品房，指向改善需求释放更为显著；相较之下，弱二线、三线城市近期小面积商品房成交累计同比明显高于大面积商品房，同时，2022年全年成交水平较过往全年水平回落幅度明显大于一线、强二线，指向地产回暖或更多缘于去年已积压的刚性需求集中释放。中期来看，强二线城市在产业发展、人口集聚等利好下，地产需求相较更具支撑。强二线城市具有更强的人口集聚效应，2019-2022年全国省会常住人口平均提升15%、显著高于非省会城市的-3.7%的变幅；在人口集聚、产业发展等中期因素影响下，代表性强二线城市2021年商品房成交较2019年提升22%，而弱二线、三线城市则回落19%。未来地产销售或修复如何？弱二线、三线销售改善或较难持续，低基数影响下，全年地产销售同比转正可能性增加。地产销售结构分化进一步细化，不同二线城市地产需求支撑存在差异下，弱二线、三线城市销售改善或较难持续。细化来看，强二线城市新增就业、产业支持均好于其他二线城市，当前地产改善性需求持续释放下，人口聚集仍将对未来商品房刚需形成支撑；而弱二线、三线城市当前地产销售改善更多由存量积压刚需释放拉动，改善持续性存疑。仍具较大需求释放空间的城市地产销售仅占全国两成，但去年低基数水平下，今年地产销售增速转正可能性增加。从实际商品房成交来看，仍具较大需求释放空间的一线、强二线、二线城市地产销售合计占比达17.2%，弱二线及三线城市地产销售占比达82.8%；去年低基数水平和一线、强二线等城市拉动下，全年地产销售同比转正可能性明显提升。

　　二、高频跟踪：上游投资需求表现偏弱，中游生产维持高位运行，节后下游地产销售明显改善

　　【上游】多数上游投资需求偏弱，反映基建落地的沥青开工延续提升。本周全国钢材表观消费较去年同期回落10%，需求偏弱下，钢材价格、钢厂盈利能力进一步走弱，价格较上周回落1.6%；水泥需求边际好转、但总体水平偏弱、出货水平仅为去年同期的99%，沥青开工率较上周提升2.7个百分点、已达2019年同期水平，指向基建落地持续改善。

　　【中游】纺织相关中游生产延续修复，汽车相关生产维持高位。本周涤纶长丝开工率较上周提升0.8个百分点至83%，已超去年同期的75%，汽车半钢胎开工率与汽车全钢胎开工率均与上周基本持平，整体维持高位运行。

　　【下游】清明节后，全国住房成交均明显修复，但较节前水平仍有差距。本周30大中城市商品房日均成交较上周提升16%，全国代表性城市二手房成交较上周提升23%，但商品房成交量较节前水平仍有较大差距。

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