华金宏观·双循环周报（第18期）：辨析“城中村改造”与“货币化棚改”

　　投资要点

　　国常会提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。“城中村改造”不禁令人联想起八年前如火如荼的“货币化棚改”，彼时房地产市场迎来了一轮阳春，供需循环明显改善，一度甚至在一二线城市为代表的多个城市出现了房价上涨过快、居民恐慌式购房的地产泡沫化现象，此后的2016年底中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后进入新一轮地产调控周期之中。本轮“城中村改造”与当时的“货币化棚改”存在诸多明显差异，对于我们分析展望后续房地产市场来说，两者之间的差异是至关重要的。

　　土地所有权性质不同，城中村与保障性住房结合，需求难以“爆发”。与主要是国有土地性质的城镇棚户区相比，城中村涉及到更为复杂的农村集体土地所有权属问题、以及与之相对应的人口户籍转化和土地征收征用补偿标准等现实操作的难度。会议还提到“把城中村改造与保障性住房建设结合好”，目前已经出台城中村改造地方政策的城市，更多关注在城中村现有房屋改造后用于保证性租赁住房的方向。加之土地所有权性质不同决定了城中村改造的情况更为复杂，地产需求预计难以短期内出现类似2015年的“爆发”。

　　范围不同，聚焦超大特大城市，市政府负主体责任贯彻高质量要求。本轮“城中村改造”沿袭了4月底政治局会议聚焦超大特大城市的要求，明确“城市政府负主体责任”，推动城市高质量发展的要求可能优先于增加总体地产需求的目的。城市发展越成熟，城中村往往越少，本轮涉及区域范围明显小于2015年。市一级政府而非省级政府负“主体责任”，可能意味着并不会重新鼓励专项债资金用于城中村改造，对市一级财政自循环能力的更高要求可能意味着高质量发展的目标优先于增加总体地产需求的目的。

　　货币化程度不同，地产泡沫化风险大幅减弱。与2015年明确要求“积极推进货币化安置”不同，本轮城中村改造未明确提出货币化要求，而是改为“积极创新改造模式”，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

　　未明确要求央行配合，预计货币投放节奏可控，并非“大水漫灌”。货币化棚改期间要求人民银行给予政策措施配合，一年半时间内MLF、PSL合计新增投放超过4万亿，本轮并未明确要求央行配合，而是要求“多渠道筹措改造资金”，“充分发挥市场在资源配置中的决定性作用”。鉴于上述分析，我们预计本轮“城中村改造”对特大超大城市地产需求具有一定的结构性稳定作用，但路径范围决定了总量意义上的需求扩张效应相对比较合理，更多是着眼长期的房地产市场新发展模式的一种探索，对高质量发展的长期优化目标的意义可能更大。

　　华金宏观-全球宏观资产价格综合面板（GMAPP）：本周欧美股市涨幅靠前，A股跌幅较深，房地产板块涨幅最大，通讯、计算机跌幅靠前；美债1Y、10Y收益率各小幅下行1BP，美元指数重回100以上，人民币被动小幅贬值；本周金价、原油、煤价小幅上涨，铜价有所下跌。

　　风险提示：内需恢复不及预期风险。