22年报跟踪之美的置业：集团支持、自身基本面与偿债压力测算

　　美的置业作为少数几家未违约/展期的民营房企，债券一级新发通道尚存（23年上半年债券发行金额合计15亿元），二级成交价格较坚挺（短端和中长端基本成交在98至100元）。但作为美的集团这棵大树散出来的枝叶，其更多依赖于集团给予的资金支持及品牌背书，而非自身基本面。

　　美的集团给予的资金支持包括：

　　（1）贷款：2022年贷款利率下降，但年末贷款余额由21年末的2.9亿元减少至0.4亿元，此项支持有所弱化。

　　（2）借款担保（含中债增反担保）：2019-2022年金额分别为90.6、80.0、54.9和59.2亿元（其中，22年含中债增中票反担保金额25亿元），此外，23年上半年中债增中票反担保金额10亿元。整体而言，21、22年借款担保金额接近，但较19、20年明显减少。

　　（3）入股项目端提供流动性支持。

　　美的集团参股的顺德农商行（美的集团和美的财务合计持股7.41%，超过第一大股东）也对公司给予一定支持：

　　（1）授信：2020-2022年对美的置业及其关联公司的授信额度维持在15亿元左右。

　　（2）开发贷款展期：2023年6月5日，对美的置业子公司的1.407亿元房地产贷款展期，金额虽不大，但不排除后续其他开发贷继续展期的可能。

　　（3）投资债券：理财产品以贴近面值价格频繁购买美的置业债券，一定程度上支撑了美的置业的债券价格。

　　（4）投资信托：理财产品还投向了美的置业子公司发行的信托，23年1-2月累计购买1.6亿元。

　　公司自身经营表现则较弱，招拍挂拿地接近停滞，主要通过收并购（二线）或出售（三四线）出险房企的合作项目股权实现风险切割和土储调仓。尽管有此动作，并且前几年拿地策略也转为深耕一二线，但当下土储能级未有明显提升，三线及以下占比仍达37%，并且TOP5城市佛山（12%）、邯郸（8%）、徐州（7%）、贵阳（6%）和泉州（4%）销售复苏不明显。

　　由于土储质量一般，在行业下行期，公司销售下滑明显，22年销售金额792亿元，同比下滑42%，跌出千亿房企序列。2023年1-6月，全口径销售金额405亿元，权益口径销售金额259亿元，均基本与22年持平。公司缺少一线城市流量盘带动整体销售，在前期疫情积压需求已基本释放的情况下，单月销售已再度下滑，23年5、6月单月销售金额同比分别为-29%和-31%，全年销售预计与22年持平或下滑。

　　公司负债端整体较为稳定，融资成本逐年下降（22年为4.62%），银行的信贷支持较为稳定（银行借款占比未明显下降，且其中无抵押借款比例略有上升；银行授信略有增加），债券一级新发通道尚存（关注65.4亿元小公募后续进展）。

　　对公司年内到期债务偿付情况进行压力测试，结果表明若23年销售额与22年持平，资金缺口不大，为5亿元，考虑到美的集团和顺德农商行贷款到期后滚续可能性很高，年内偿付风险不大。但当销售额下滑30%时，资金缺口扩大到32亿元，压力增加，对融资端依赖上升，需关注后续债券发行、银行信贷或集团支持情况。

　　长期来看，公司土储质量一般，销售端缺乏有力抓手，若销售持续明显下滑、表内融资推进难度增加、集团支持力度下降（贷款及借款担保有减少迹象），偿债压力将进一步加重。故长端参与仍需谨慎。