房地产需求端政策放松效果跟踪

　　中央重点政策方面：（1）银保监会、住建部、人民银行三部门发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，旨在明确商业银行出具保函置换预售监管资金相关要求，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。该政策能够让预售资金监管更加灵活，保函可以置换监管账户的资金，但有额度限制，留存的资金需要基本确保项目可以竣工交付，剩余资金不足，出函银行应立即垫付。

　　地方重点政策方面：（1）11月17日限购政策持续调整，除高新南区外，中心城区统一为一个限购区域；有工作无户籍刚需可在三圈层购房1套用于自住，同时优化摇号政策，仅建面200平以下且登记人数大于房源数2倍的楼盘才需摇号。近期楼市下行压力和潜在风险已由原来非热点城市逐步向热点城市蔓延，若不能及时止跌，后期也将成为压垮行业信心的“最后一根稻草”。（2）西安二孩及以上家庭在限购基础上可新购1套住房。考虑到当前需求透支，收入压缩等不利影响使得购房者信心明显不足，只有等待行业基本面修复和核心城市热度传导，后续楼市才具备进一步复苏的可能。

　　我们认为，在近期关于供给端的三个重磅政策使得当前房地产的主要矛盾从供给侧转向需求侧。由于居民购房信心不足导致当前销售数据持续疲弱，当前政策对销售的刺激力度持续弱化，销售的修复压力或进一步延续，后期决定销售回暖的核心要素或落到居民收入的预期能否企稳。