超大特大城市城中村改造债务融资前瞻

　　摘要

　　城中村是指市郊村落在城市化进程中，农业用地已经被征用，但村民仍在原村落居住而演变成的居民区。2023年4月28日，中央政治局会议提出要“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，大城市城中村改造成为关注热点。

　　按照《2022年城市建设统计年鉴》，超大城市有10个（包括上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、成都、杭州、武汉、东莞），特大城市有9个（包括西安、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、郑州、苏州、合肥）。

　　根据国务院发布的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，此轮改造将从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合这三种不同方式。意见鼓励多渠道筹措改造资金，并在地方专项债、银行贷款等方面给予政策支持。

　　对于实施拆除新建的城中村，地方政府负责征收土地，在征地环节可以通过发行地方政府专项债券、实施房票安置等方式融资。按照最新政策，城中村改造已经纳入地方政府专项债券的支持范围，目前一些地方积极跟进，将城中村改造项目作为2024年专项债券项目储备重点。

　　城中村土地征收后，地方政府一般委托城投公司进行土地整理，待转为“熟地”后再向房地产企业等市场主体出让，由房地产企业来开发；地方政府也可以直接将征收的土地向房地产企业出让，由房地产企业完成所有土地整理及开发工作。

　　在这些建设环节，城投公司、房地产企业可以通过银行贷款、债券等渠道融资。例如，央行向国开行发放PSL（抵押补充贷款），国开行再向企业发放“城中村改造专项借款”；或商业银行向企业发放商业性的城中村改造贷款。此外，城投公司也可以结合具体项目发行城投债券，房地产企业可以发行资金专用于城中村改造的房地产债券。