从历次“断供风波”看当前地产困局

　　近期各地烂尾楼断供事件持续发酵，引起了社会广泛关注。事实上，我国房改以来，集体性的断供事件并非首次发生。通过梳理2008、2014年两波断供事件的始末，我们对本轮断供潮和未来地产走势有了一些新的见解。

　　断供潮在我国并非首次发生，2008年深圳断供潮、2014年江浙断供潮的经验值得参考。（1）2008年金融危机席卷全球，深圳房价出现了断崖式下跌，引发了一波深圳“断供风波”。断供的诱因主要可以分为两种，一是炒房人持房过多，或者发生经济困难，无力还贷，无奈之下选择放弃手中房产；二是房价下跌严重，致使部分购房者被拖入“负资产”的泥潭，主动断供收益大于断供成本。2008年9月后，救市措施频繁出台，房价再次暴涨，楼市关键词从“断供”变为“抄底”。（2）2013年温州“弃房断供”案例频现。“弃房断供”虽由房价大幅下跌引起，但深层原因是温州经济不振、本地企业普遍出现经营困难，导致资金链断裂难以偿还抵押贷款。另外，2014年六月末，浙江杭州、江苏无锡等地也陆续出现断供事件。2014年“稳增长”压力加大，政府重启全国性宽松。

　　本轮断供与前两轮的不同点与相同点。

　　不同点：烂尾维权。烂尾楼业主将“断供”作为维权工具，主要诉求在于项目的复工和交付。事件的根源在于房企挪用预售资金用于“高周转”，导致流动性风险放大；如今地产进入下行期，房企现金流问题加速暴露。

　　相同点：房价下滑与收入增长乏力。（1）二三线城市房价持续下跌使得居民信心受损。（2）回顾历史，2008年、2014年的断供事件的背后，都出现了经济景气度下行，居民收入下滑的情况。2022年上半年，疫情对实体经济造成了巨大冲击，微观主体经营困难，资金链断裂；居民收入缩水，甚至失业，购房者难以偿还银行月供，因而被迫选择断供。

　　本轮地产“难抬头”主因在于行业陷入负反馈。我们可以使用收入增速与房贷利率的差来衡量居民的购买力。历史上居民收入增速与房贷利率之差与商品房销售有较强的一致性。而2021年四季度至2022年一季度，两者之差持续为负。居民购房能力的下降对地产复苏形成了压制。地产行业陷入了“需求收缩-房企资金链压力加大-交付困难-需求收缩”的负反馈。

　　短期重点在于保交楼；中期要稳收入、促需求。短期的重点在于解决烂尾楼、停工楼盘问题，保障购房者的合法权益。下半年全国层面可能会成立房地产基金推动风险化解。值得注意的是，7月以来地产销售迅速走弱，一方面烂尾断供风波发酵，居民对于房地产市场，尤其是对于期房的信心可能会被再次击碎；但更重要的是居民收入增长乏力和房价下跌的问题尚未好转。我们提醒，即便烂尾楼问题得到解决，未来地产断供问题仍然不可忽视。前两轮断供现象的化解均是通过超常规刺激实现的，如果下半年再次出现集体性断供，对宏观经济和金融体系的冲击值得警惕。

　　风险因素：新冠病毒变异导致疫苗失效；国内政策超预期等。