稳步前行
摘要
中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在2026年10月29日发布的题为《Trackingalong》的报告，凯德综合商业信托（CICT）的2026年前9个月净物业收入同比增长10%，较市场一致预期高1%，主要受近期收购和Galileo在AEI后的爬坡所带动。租赁基本面稳健，得益于办公楼和零售租金调升率稳健。分析预计，在AST2出售和Plaza Singapura AEI之后，第四季度盈利增长将环比放缓，但部分被Tampines Mall和LotOne的AEI后收入所抵消。
收购推动三季度表现
凯德综合商业信托公布26年三季度收入同比增长15%至4.65亿新加坡元，净物业收入同比增长14%至3.35亿新加坡元，使其26年前九个月的收入达到13.11亿新加坡元（同比增长10%），净物业收入达到9.65亿新加坡元（同比增长10%），较市场一致预期高1%。净物业收入提升主要由Paragon（于2026年7月收购）的贡献、Gallileo在AEI后的爬坡以及CapitaSpring55%的权益（于2026年8月收购）所带动。分析预计，在AST2出售及Plaza Sing于26年三季度启动AEI后，四季度将出现环比放缓，但盈利应可获得Tampines Mall和Lot One在AEI后收入的支持。
健康的租赁需求仍可持续
投资组合出租率环比提升0.5个百分点至96.1%，主要由办公（+1.0个百分点）及综合开发项目（+0.9个百分点）的改善所带动，而零售出租率环比下降0.4个百分点至95.4%，受Clarke Quay拖累。26年前九个月零售和办公租金续租率分别稳固于+4.6%和+7.1%，凯德综合商业信托指引两个分部的续租率均为中个位数增长。Paragon医疗套房的双位数续租率也推动了强劲的办公续租率。管理层预计，在广泛需求支撑下，办公租赁动能将持续。
对未来资产循环保持开放
2026年三季度的杠杆率环比上升2.3个百分点至39.7%，而债务成本环比下降10个基点至2.8%，原因是Paragon收购后更便宜的股权过桥贷款融资，且随着较便宜融资到期退出，在浮动利率上升带动下，于2027财年应会小幅回升。凯德综合商业信托仍对通过资产循环为未来潜在的新加坡零售或办公收购提供资金持开放态度。
催化因素
该股的催化因素包括降息导致再融资成本下降、更好的每单位派息增长前景以及资产负债表担忧缓解。其他催化因素包括以高于账面估值出售潜在资产，这可能为REIT提供资金以削减债务、降低杠杆率并缓解资产负债表担忧。
投资风险
贸易战引发全球衰退的风险可能导致国内消费减少。意外的宏观冲击可能导致租户削减对办公空间的需求，尤其是银行、金融和科技行业的租户。零售板块也可能面临来自电子商务和不断变化的消费者习惯的竞争加剧。最后，进入澳大利亚也使公司面临外汇风险。
