预剥离地产业务，纯粹医美生态平台待启航

　　奥园美谷(000615)

　　一、事件概述

　　6 月 22 日，公司发布公告称拟在北京产权交易所通过公开挂牌转让的方式出售公司持有的京汉置业集团有限责任公司 100%股权、北京养嘉健康管理有限公司 100%股权和蓬莱华录京汉养老服务有限公司 35%股权（以下统称“标的公司”），并由交易对方以现金形式购买， 最终交易价格将根据公开挂牌结果确定。

　　二、 分析与判断

　　拟剥离地产业务轻装上阵， 战略转型进一步明晰

　　拟出售标的公司情况： 截至评估基准日2020年12月31日，标的公司采用资产基础法评估的资产价值合计为20.06亿元,同时， 2021年4月9日，京汉置业股东通过了分红的决议，向股东分红10亿元; 公司参考上述评估结果并扣减分红金额，作为本次交易标的挂牌底价。 由于标的公司2020年末资产总额（75.14亿元）、资产净额（14.78亿元） 和2020年度营业收入（15.92亿元） 占公司同期经审计的对应财务指标的比例分别为80.09%、 86.22%和80.11%， 均达到50%以上，本次交易构成重大资产重组。 债权债务： 截至2021年5月31日标的公司合计借款金额为3.09亿元，公告指出， 受让方应于资产出售协议签订之日起90 个工作日内向标的公司提供借款， 用于标的公司向上市公司及其子公司偿还存续债务。 地产业务置出影响： 1）资金实力进一步夯实， 公司将利用收回的现金用于医美产业投入， 并结合此前发布的产业基金、并购贷款等多种融资方式， 集中资源推进医美上游的布局和中游的收并购，加快医美生态集成商的战略落地； 2） 有利于优化资产结构， 降低资产负债率； 3） 亦有助于解决公司与控股股东存在的同业竞争问题，维护公司股东利益。

　　医美生态业务基础已具备，即将进入加速兑现期

　　将更加符合美丽健康产业的科技商、材料商和服务商的战略定位。 交易前， 公司主要以健康住宅开发为主的地产业务、新材料研发与制造为主的化纤新材料业务以及医美相关业务为主。 交易后， 公司房地产业务将大幅收缩， 更加聚焦于以医疗美容为主的业务布局， 可持续经营能力、 盈利能力以及上市公司价值有望同步提升。 医美生态业务基础已具备： 致力于成为国内美丽健康产业头部品牌和医美生态集成商， 中游切入+上游立足+下游卡位步步为营。 上游科技端： 已与肌源生物签订投资协议，拟收购相关公司 51%-70%股权；独家代理医美仪器，并联合专门渠道共同开拓专科市场；前期与暨源生物（人源胶原蛋白）、 KDM（溶脂针、动能素、透明质酸）的战略合作在积极推进。 中游： 已将华东优质医美服务机构连天美收入囊中，全国范围内正在对头部服务机构加速跑马圈地；下游： 签约医美头部主播，并以股权形式与头部网红及 MCN 进行合作，联动上游科技端和下游流量端资源对现有的医美服务机构赋能。 我们认为，这种商业模式的本质是在有形关联、无形关联、竞争对手之间关联中享受共享某项价值活动带来的竞争优势，有望缩短公司的成长曲线。

　　三、 投资建议

　　目前，公司内部治理结构已理顺， 外部并购合作事项推进顺利， 本次地产业务剥离交易完成后公司综合实力将再提升。 我们认为基于国内医美市场需求的丰富性和多层次性，以及公司在业务拓展+经营模式+品牌塑造过程中逐步形成的壁垒，叠加其强大的执行力和兑现力，将极大受益于医美行业高速发展红利，其价值未来将更多体现在能力持续提升下的平台价值， 预计公司2021—2023年的归母净利分别为1.69、 4.14和6.72亿元，对应EPS 分别 为 0.22、 0.53 和 0.86 元，对应 2022 年 PE 仅为 39.9 倍，远低于医美行业 2022年 100X 估值水平，是医美板块中极具性价比投资标的,维持“推荐”评级。

　　风险提示：

　　行业竞争加剧，医美项目落地不及预期。