双主业均衡高质发展，偿债指标多维改善

　　中南建设(000961)

　　事件

　　公司发布2021年半年度报告：实现营业总收入384.82亿元，同比增长29.6%；归母净利润17.48亿元，同比减少14.72%；基本每股收益0.46元。

　　房地产业务：销售金额、面积实现双位数增长

　　a）销售与市场保持同频增长。上半年全国商品房销售面积和金额同比分别增长27.7%、38.9%。截止报告期末，公司销售额达1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积达790.1万平方米，同比增长29.7%。b）区域经营结构保持稳定，多线城市共同经营。一、二线城市销售面积占总销售面积的32%，销售金额占总销售金额的比例为36%，着重经营长三角地区。可竣工资源总面积4740万平方米，同比增加7.5%。其中一二线城市面积占比约33%，三四线城市面积占比约67%。c）利润阶段性承压，费用率上升。房地产业务毛利率为19.06%，同比下降0.34pct，利润水平短期承压源于结算结构差异及非并表项目投资收益减少。同时为应对调控，相关费率有所增加，其中销售费用率为2.50%，同比增长0.14pct；财务费用率1.49%，同比增长3pct。

　　建筑业务：加快转型升级，增强周期穿越能力

　　截至报告期末，实现营业收入113.5亿元，同比增长17.2%。受原材料价格上升影响，建筑业务毛利率为8.28%，同比下降2.82pct。新承接（中标）项目合同总金额为153.1亿元，同比增长3.3%。在“双循环”的大背景下，建筑行业面临升级迭代，公司将继续加快智慧建造，向绿色施工转型，积极争取发展机会，推动事业可持续发展。

　　负债指标持续优化，三条红线转绿在即

　　截至报告期末，公司有息负债767.6亿元，较2020年末减少31.5亿元。同时公司坚持不依赖有息负债发展模式，短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元，较2020年末下降2.02pct。三条红线”指标中剔除预收账款资产负债率77.42%，净负债率95.27%，现金短债比约1.03，处于“黄档”。公司将在下半年持续优化资产负债表。

　　坚持大众主流住宅定位，发展业务协同优势

　　a）坚持大众主流住宅的产品定位，完善地区布局。持续完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局，适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模，不断加强公司的运营能力。项目获取到销售的平均周期保持在7个月左右，为业绩持续增长提供保障。b）业务协同优势凸显。公司业务涵盖住宅开发，酒店管理，工程总承包，建筑安装等，合作构建了轨道交通、市政路桥、等基础设施建设以及商业、酒店、产业园区运营等组成的完整产业格局，具备承接各种城市综合运营项目的能力，有其他单一类型企业难以具备的优势。

　　投资建议

　　公司继续深化长期主义战略观，坚持“地产+建筑”双主业发展战略，实现规模增速和经营质量有效平衡。土储资源充裕且重点布局长三角地区。公司降杠杆效果显著未来公司业务协同优势逐步释放，多业态覆盖承接各种城市综合运营项目，具备更强穿越地产周期能力。预计公司2021~2023年EPS为1.89、2.03、2.19元/股，对应当前股价PE分别为2.6、2.4、2.2倍，维持“买入”评级。

　　风险提示

　　销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。