销售回款同比增长30%，积极保障资金安全
金融街(000402)
核心观点：
由于债务压力较大，2021年金融街的主要任务之一是优化债务结构，但同时企业并未降低投资力度，新增投资额同比上升93.8%，因此尽管企业接连出售旗下资产，依旧脚踩两条红线，不过公司背靠金融街集团，资金压力较少，三道红线未按时达标也料想对企业的后续经营影响不大。
一、京津冀及长三角贡献业绩超六成
2021年，金融街销售业绩主要贡献区域为京津冀与长三角经济圈，销售金额分别占比33.5%及27.9%，在地产行业艰难的背景下，企业紧抓销售回款，积极推进项目的销售去化，期内销售回款同比增长30%。金融街土地储备保持着较高的权益比例，在民营企业资金压力较高的情况下，保持较高的权益比例可以给自身留有一定安全边际，避免因为合作方资金问题影响合作项目的后续工作。
二、营业收入同比上升超三成，净利润率6.5%
2021年，金融街实现营业收入241.6亿元，同比大幅上升33.3%，毛利润51.8%，同比下降13.0%，主要是房地产开发业务的部分高成本项目集中在2021年结转，拉低了企业整体盈利。企业的ROE已经从2018年的11.4%一路下降至2021年的3.8%，尤其金融街的杠杆偏高，但并没有实现相应的高收益率，预计或随着行业转型成功，企业的净资产收益率将逐渐企稳后回升。
三、归绿路程尚远，2022年将加大资产处置力度
截至2021年年底，金融街虽实现了有息负债的部分压降，但三道红线依旧连踩两道，净负债率146.1%，剔除预收款的资产负债率为72.0%，现金短债比为1.4倍，从债务情况来看，2022年金融街将加大资产处置力度，实现现金流的置换。
由于债务压力较大，2021年金融街的主要任务之一是优化债务结构，但同时企业并未降低投资力度，新增投资额同比上升93.8%，因此尽管企业接连出售旗下资产，依旧脚踩两条红线，不过公司背靠金融街集团，资金压力较少，三道红线未按时达标也料想对企业的后续经营影响不大。
一、京津冀及长三角贡献业绩超六成
2021年，金融街实现销售金额338.8亿元，同比下降15.7%，销售面积174.5万平米，同比上升1.0%。分区域来看，主要依赖于京津冀与长三角经济圈，其中京津冀实现销售金额113.5亿元，占比33.5%，长三角实现销售金额94.6亿元，占比27.9%，成渝地区囿于项目单价较低，因此销售金额仅占总销售金额17.3%。在地产行业艰难的背景下，企业紧抓销售回款，积极推进项目的销售去化，期内销售回款同比增长30%，特殊时期，企业需要严格保障资金安全，统筹平衡各项回款及开支。
报告期内，金融街坚持“深耕五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域”的区域战略，在上海、无锡、天津、嘉兴、昆山及固安获取8个项目，新增项目总建筑面积133.4万平米，总耗资102.2亿元，同比上升93.8%，拿地金额占销售金额的比例为30.1%，比例较2020年上升17个百分点，主要是由于2020年由于疫情影响导致企业新增土地储备投资额仅52.7亿元所致。截至2021年末，金融街拥有总土地储备建筑面积1651.5万平米，权益面积为1329.0万平米，保持着较高的权益比例，在民营企业资金压力较高的情况下，保持较高的权益比例可以给自身留有一定安全边际，避免因为合作方资金问题影响合作项目的后续工作。
二、营业收入同比上升超三成，净利润率6.5%
2021年，金融街实现营业收入241.6亿元，同比大幅上升33.3%，不过伴随着营业成本的更高涨幅，企业毛利润率及净利润率出现较大幅度的下降，企业实现毛利润51.8%，同比下降13.0%，净利润15.8亿元，同比下降28.7%，毛利润率及净利润率分别为21.4%及6.5%，较2020年下降11.4个百分点及5.7个百分点。主要是房地产开发业务的部分高成本项目集中在2021年结转，拉低了企业整体盈利，期内企业房地产开发业务实现营业收入218.6亿元，毛利润率为16.6%，较2020年降低10.9个百分点。
而净利润率的降幅较毛利润率降幅显著缩小，依靠的是企业良好的费用管控能力，2021年金融街三费费用总计56.5亿元，同比下降7.4%，三费费用率为23.4%，较2020年显著下降10.3个百分点。但需要注意的是，企业的ROE已经从2018年的11.4%一路下降至2021年的3.8%，尤其金融街的杠杆偏高，但并没有实现相应的高收益率，预计或随着行业转型成功，企业的净资产收益率将逐渐企稳后回升。
三、归绿路程尚远，2022年将加大资产处置力度
截至2021年年底，金融街虽实现了有息负债的部分压降，但三道红线依旧连踩两道，有息负债总计801.0亿元，同比下降8.4%，净负债率146.1%，较2020年底下降26.3个百分点，剔除预收款的资产负债率为72.0%，较2020年底下降2.5个百分点，现金短债比为1.4倍，较2020年底上升0.13倍。
三道红线政策后，集团为降低负债，陆续向外转让资产，2020年与北京中信房地产协商解除北京中信城B地块合作协议，收回前期支付价款86亿元，后通过出售丰科中心项目股权及债权回笼约22.32亿元现金流；2021年，金融街向中国平安人寿保险股份有限公司转让北京金丰万晟置业有限公司100%股权和债权，回笼资金37.09亿元；2021年9月份，转让子公司德胜投资100%股权及相关债权，转让价15.75亿元；2022年4月，金融街发布公告将北京金融街丽思卡尔顿酒店出售给金融街集团，交易价格为10.8亿元。从债务情况来看，2022年金融街将加大资产处置力度、推进存量资产盘活，实现现金流的置换。
