公司首次覆盖报告：开发运营齐头并进，金桥区域开发建设主力军
浦东金桥(600639)
深耕金桥租售结合，打造领先产业城区综合开发运营商，给予“买入”评级
浦东金桥依托金桥经济技术开发区的发展，以产业创新社区和碧云国际社区两大产品为核心，聚焦“城区开发与销售+运营服务+产业投资”三大板块，可售房产资源充足，房产租赁收入稳中有升，出租率逆势提升，区位优势以及产业聚集效应显著。我们预计公司2023-2025年归母净利润为17.84、15.06和19.37亿元，对应EPS为1.59、1.34、1.73元，当前股价对应PE为8.1、9.6、7.5倍，首次覆盖给予“买入”评级。
立足金桥开发区，园区租赁业务稳健发展
金桥开发区聚焦于未来车、新通信、智能造三大产业，贡献了浦东1/4的工业经济规模，区位优势以及产业聚集效应显著。公司可供出租的经营性房产以产业园区为主，截至2022年末持有各类经营性房产面积约302万方，受疫情租金减免影响，租赁收入同比下降5.5%至15.88亿元，平均出租率逆势提升至86.6%。公司运用多种方式对旗下物业改扩建工程进行持续推进，目前拥有Y00-1201单元7街坊产业社区和08街坊碧云商业综合体两个项目改建，未来项目储备较充足。
销售收入保持增长，可售资源充足
公司2022年房地产销售收入达33.19亿元，同比增长18.7%，主要来自于碧云尊邸二期的集中结转，2023年碧云尊邸二期对应待结转金额42.32亿元。公司在建可售住宅项目充足，临港组团项目预估货值约125亿元，预计将在2023年达售；周浦项目预估货值约54亿元，预计将在2023年达售。2023年1月，公司联合体被确定为虹口区两宗城市更新项目最终实施主体，两项目距离北外滩核心区仅一街之隔，预估货值约70亿元，将极大增厚公司土地储备。
财务状况较为稳健，融资成本保持低位
截至2022年末，公司资产负债率55.8%，财务状况较为健康。2022年公司公开市场发债36.3亿元，票面利率不超过3%，融资渠道保持畅通，平均融资成本降至3.24%，较2021年末下降43BP。
风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。
