行业龙头地位稳固，强化“中心城市+城市群”深耕战略
保利发展(600048)
业务以不动产投资开发为主。 公司 2023 年实现收入 3468.3 亿元，同比增速为 23.4%。 2023 年房地产业务实现收入 3225 亿元，同比增速为 25.7%。
坚持“中心城市+城市群”深耕战略，销售排名稳居行业第一。 2024H1 签约销售金额 1733.36 亿元，同比增速为-26.8%； 销售金额市占率从 2021 年的2.94%提升至 2024H1 的 3.68%，销售排名跃居行业第一。公司 2024H1 在核心 38 城中， 32 个市占率排名前五， 11 个排名第一，城市深耕战略效果显著。
合理控制投资节奏，拿地聚焦高能级城市和核心都市圈。 2024H1，公司拿地强度(新拓项目总地价/签约金额)大幅降至 7.3%。降低拿地强度的同时，新增项目的权益占比显著提升。投资更加聚焦高能级城市， 2024M1-M9 高能级城市拿地权益金额占比高达 95.5%，拿地均价显著提升的同时溢价率明显降低。
持续压降土储规模，积极开发优质土储，在建项目中高能级城市占比持续提升。从土储结构中，可以看出公司从 2022 年开始更加聚焦“中心城市+城市群”的深耕战略。土储面积自 2021 年开始持续下降；一方面积极拓展和开发优化土储，在建面积中高能级城市占比持续提升。 2024H1 期末，公司未售土储建面13046 万平，同比增速为-9.9%。 2024H1 期末，本年在建面积中高能级城市占比为 68.1%； 待开发面积中高能级城市占比为 53.5%。
积极提升优质新货占比，已售待结转项目中高能级城市占比持续提升。 2022年以来，新开工项目中高能级城市占比持续提升， 2024H1 期末，高能级城市本年新开工面积占比提升至 67.4%。 2024H1 期末，高能级城市签约未结转面积占比为 68.5%，较 2023 年的 65.4%进一步提升。
盈利预测及投资评级： 我们预计公司 2024-2026 年归母净利润分别为 110.4、115.5 和 131.7 亿元，对应 EPS 分别为 0.92、 0.97 和 1.10 元， 11 月 7 日收盘价对应 2024-2026 年 PE 分别为 13/12/11 倍，首次覆盖给予“推荐”评级。
风险提示： 市场维持低位，销售表现不及预期；竣工节奏放缓，结算规模不及预期；房价超预期下行，资产减值规模超预期。 公司充电量提升不及预期。
