聚焦核心城市，优化存量资源
保利发展(600048)
核心观点
归母净利润下降41%。2026上半年公司实现营业收入1028.6亿元，同比下降12.0%；实现归母净利润19.6亿元，同比下降40.8%；扣非归母净利润18.7亿元，同比下降41.3%。业绩下滑主要原因：1）房地产项目结转规模下降，营业收入同比减少约140亿元；2）毛利率下降1.61pct至13.03%，毛利润同比减少44.6亿元；3）投资收益由上年同期的9.84亿元转为亏损0.29亿元，同比减少10.13亿元，主要由于联营及合营企业投资收益下降。上半年资产及信用减值损失合计约0.33亿元。
销售表现优于行业，投资进一步聚焦核心城市。2026上半年公司实现销售金额1351亿元，同比下降6.9%；销售面积632万平方米，，同比下降11.4%；销售金额继续位居行业第一，销售权益比提升至84%。公司坚持城市深耕，核心城市销售贡献达到95%，其中一、二线城市销售金额分别占42%和44%；报告期内实现销售回笼1110亿元，按签约金额测算回笼率约82%。上半年公司拓展项目21个，总地价384亿元、计容面积166万平方米，拓展金额权益比达到98%；一、二线城市总地价占比超过94%，新增项目全部位于核心城市，四个一线城市及北上广深杭拓展金额占比分别达到66%和82%，资源结构持续优化。
优化资产结构，盘活存量资源。公司通过以租促售等综合手段实现产品签约455亿元，通过退换调等举措盘活土地资产约76亿元，通过转经营等方式回收资金约89亿元。公司债务期限结构持续优化，三年以上有息负债占比稳步提升，上半年公司新增3年以上有息负债占比67%。融资成本持续下降，年内新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%。
投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计公司26、27年归母净利润分别为16/25亿元，对应EPS分别为0.13/0.21元，对应最新股价PE分别为40.5/25.1X，维持“优于大市”评级。
风险提示：房价下跌幅度超预期，公司毛利率不及预期，政策放松实际效果不及预期，销售复苏进度不及预期，公司财务风险超预期。
