要点1：所属板块房地产开发 广东板块 破净股 标准普尔 富时罗素 深证100R MSCI中国 深股通 证金持股 融资融券 深成500 机构重仓 HS300_ REITs概念 免税概念 租售同权 雄安新区 一带一路 央国企改革 粤港自贸 养老概念 深圳特区

要点2：经营范围城区、园区及社区的投资、开发建设和运营;房地产开发经营;物业管理;水上运输;码头、仓储服务;邮轮母港及配套设施的建设和运营;交通运输、工业制造、金融保险、对外贸易、旅游、酒店和其他各类企业的投资和管理;水陆建筑工程;所属企业产品的销售和所需设备、原材料、零配件的供应和销售;举办体育比赛;科研技术服务;提供与上述业务有关的技术、经营咨询和技术、信息服务。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动。)

要点3：开发业务、资产运营和城市服务招商蛇口秉持承载美好生活初心,围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务,提供多元丰盛、覆盖全生命周期的产品与服务,产融创新,低碳先锋,经营稳健,致力于成为中国领先的城市与园区综合开发运营服务商。开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售;资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理;城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。

要点4：房地产行业、物业管理行业2022 年,中国经济在外部环境不确定性加大、需求不足、投资预期不稳的三重压力下,仍展现出较强的韧劲,实现稳中有进。全年国内生产总值达 121 万亿元,同比增长 3.0%。中国房地产市场的周期波动,对整体经济企稳回升产生一定压力。总体来看,中国房地产市场呈现积极的政策态势,但市场观望情绪浓厚。2022 年,全国商品房销售额约 13.33 万亿元,商品房销售面积约 13.58 亿平方米,与历史峰值2021 年比较,分别下降 26.7%和 24.3%。从 2022 年 1 季度起,各地陆续因城施策支持刚性和改善性住房需求,主要涉及优化限购、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、放宽落户或加大引才等方面。二线及以下能级城市政策力度较大,一线城市仍较谨慎。金融政策接连出台,逐步改善企业端预期,缓解资金压力,推动房地产向新发展模式过渡。受宏观经济下行、市场波动等不利因素影响,全国主要城市集中商业、写字楼及产业园空置率呈现上升趋势,租金下行压力加大,企业经营压力和风险增加。2022 年,中国物业管理行业规模保持增长,但整体增速受上游房地产开发行业影响有所放缓,行业并购亦趋于谨慎。物业管理企业大力推进 5G、物联网、云计算、大数据、人工智能等技术应用和数字化转型,坚持创新赋能。在市场及行业波动的影响下,交通及文化旅游业恢复较慢,邮轮运营受限;会展业较长时间“停摆”;康养服务行业提级管控,造成较大经营压力。

要点5：前瞻的战略引领招商蛇口立足新发展阶段,贯彻新发展理念,融入新发展格局,坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略,构建符合自身情况的高质量发展之路。随着人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”的消退,行业发展逻辑正发生根本变化,行业处在发展的震荡期和转折点,但财务稳健、布局优化、产融创新、诚信经营的企业依然能够赢得市场与客户,甚至获得行业集中度提升红利,穿越周期在激烈的竞争中不断胜出,实现可持续发展。基于对行业变化和发展趋势的研判,公司制定了前瞻性的招商蛇口中长期转型规划,明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求,核心是在稳定开发业务基本盘的前提下,提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入利润中的占比,形成稳健均衡的业务结构。通过中长期转型战略的牵引,积极构筑符合公司实际情况的高质量发展模式。

要点6：持续稳健的财务和经营管理能力公司在开发建设蛇口工业区 40 余年的历程中,得益于集团内部多产业的协同发展与共同升级,孕育形成了招商特有的片区开发模式。该模式以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口,以临港的产业园区为核心和主要载体,配套城市的新区开发,通过港区城的有机融合与协同发展,形成产城融合生态圈。综合发展模式的核心价值在于,通过公司全生命周期产品体系,为空间赋能并且持续迭代,从而引领城市升级,带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化,将价值洼地培育成价值高地。该模式下,公司持续积累优质资源,助力业务增长。在此过程中,公司积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验,不仅培养了实践经验丰富的管理团队、锻造了各项资源的综合整合能力,也形成了完整的综合开发体系,获得了应有的商业利益,为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益。多年来公司始终坚持稳健的财务策略,资产负债率等核心财务指标始终保持稳定,融资渠道多元且综合资金成本较优,为公司长期可持续发展奠定坚实的基础。

要点7：多元化资源获取方式和特有的战略资源优势经过多年的发展,招商蛇口已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式,建立了高素质的人才队伍和较完备的管理制度体系,促进公司以较优的成本获取多元的资源,推动公司可持续发展。招商蛇口积极响应号召,围绕“国家所需、招商所能”参与践行国家重大战略与重要倡议,通过产城联动在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区(港)等区域获取了特有的战略资源。尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域,公司拥有大量待开发的优质资源,随着湾区经济的不断发展,上述资源的价值也日益凸显。

要点8：重大资产重组2023年3月13日公司对外发布重大资产重组报告书(申报稿)。招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权;同时,招商蛇口拟向包括招商局投资发展在内的不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金。本次交易前,上市公司的主要业务为从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手,为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案,为客户的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。上市公司主营园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营。本次交易标的资产中南油集团 24%股权、招商前海实业 2.89%股权系上市公司控股下属公司的少数股权。因此,本次交易完成后,上市公司主营业务不会发生变化。本次交易前,招商局集团为上市公司控股股东及实际控制人。本次交易完成后,上市公司的控股股东与实际控制人将仍为招商局集团。本次交易不会导致上市公司控股股东、实际控制人发生变化。