房地产行业第4周周报：本周二手房成交同环比均负增长；预计25年将有力有序有效推进城市更新

　　核心观点

　　新房成交面积环比由负转正，同比涨幅收窄，前期政策效果边际减弱。40个城市新房成交面积为245.2万平，环比上升5.4%，同比上升4.8%，同比涨幅较上周收窄了1.9个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-13.9%、10.8%、15.4%，同比增速分别为-7.5%、7.2%、15.9%。其中一线城市同比增速较上周下降11.4个百分点，二线城市同比涨幅较上周上升了3.1个百分点，三四线城市同比涨幅较上周收窄了0.9个百分点。

　　二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。18个城市成交面积为160.0万平，环比下降19.4%，同比下降8.4%，同比增速较上周下降了16.9个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-21.3%、-19.4%、-17.2%，同比增速分别为18.1%、-24.5%、-8.5%。其中，一线城市同比涨幅较上周收窄了24.4个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了16.9个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了0.5个百分点。

　　新房库存面积环同比均下降，去化周期环比上升，同比下降。12个城市新房库存面积为9056万平，环比增速为-0.6%，同比增速为-12.6%；去化周期为12.2个月，环比上升0.3个月，同比下降3.7个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为13.1、9.7、35.2个月，一、二、三四线城市环比分别上升0.5、0.1、3.2个月，同比分别下降3.1、4.4、23.0个月。

　　土地市场环比量跌价涨，溢价率环比下降，同比上升。百城成交土地规划建面为1040.6万平，环比下降4.0%，同比下降45.0%；成交土地总价为193.2亿元，环比上升28.2%同比下降7.7%；楼面均价为1856.5元/平，环比上升33.5%，同比上升67.9%；土地溢价率为2.3%，环比下降5.6个百分点，同比上升0.2个百分点。

　　房企国内债券发行规模环比下降，同比上升。房地产行业国内债券总发行量为170.2亿元，环比下降17.1%，同比上升10.3%（前值：4.8%）。总偿还量为69.8亿元，环比下降57.6%，同比下降49.2%（前值：-2.6%）；净融资额为100.4亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.3%，较上周下降5.2pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-1.8%，较上周下降3.6pct。房地产板块PE为20.39X，较上周下降0.34X。

　　政策

　　本周，城市更新与土地收储政策接连出台。1月20日全国召开城市更新视频工作会议，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调，大力实施城市更新，有力有序有效推进城市更新重点任务。1月21日，北京发布城市更新新政，支持企业“腾笼换鸟”盘活存量土地资源。本次政策的出台或能激发企业参与城市更新的积极性。1月22日，自然资源部、财政部、中国人民银行、国家金融监督管理总局新修订了《土地储备管理办法》，其中，在土地储备计划方面新增了“结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区”等内容。

　　投资建议

　　从地产板块的投资机会角度来看，短期关注各项支持政策落地后基本面数据的修复情况以及修复效果的持续性，中长期关注旧改、收储等工作推进带来的行业机会。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企、及受益于地方政府化债逻辑的公司：信达地产、云南城投。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。