全国布局成效初显，细分领先铸就竞争壁垒

　　新大正(002968)

　　投资要点：

　　1．事件

　　公司公布 2020 年年报和 2021 年一季报。 2020 年， 公司实现营业总收入 13.18 亿元，同比增长 25.0%； 实现归属于上市公司股东的净利润 1.31亿元，同比增长 25.6%， 基本每股收益为 1.22 元，同比-35.45%。 21Q1，公司实现营业总收入 4.26 亿元，同比增长 54.96%； 实现归属于上市公司股东的净利润 0.36 亿元， 同比增长 44.93%， 基本每股收益为 0.33 元，同比-5.71%。2． 我们的分析与判断

　　（一） 业绩增势强劲， 盈利能力稳定

　　2020 年公司实现营业收入 13.18 亿元，同比增长 25.0%，增速同比+5.96pct， 实现归母净利润 1.31 亿元，同比增长 25.61%， 增长符合预期。从分产品看， 2020 年综合物业管理、专项物业管理、增值服务收入占比分别为 74.8%（ -0.6pct）、 15.9%（ +0.1pct）、 9.3%（ +0.5pct）， 毛利率分别为 19.8%（ -0.08pct）、 13.3%（ +1.35pct）、 47.6%（ +0.06pct）， 整体毛利率水平 21.42%， 同比微增 0.28pct。21Q1 延续 2020 年的稳健涨势， 实现营业总收入 4.26 亿元，同比增长 54.96%； 实现归属于上市公司股东的净利润 0.36 亿元，同比增长44.93%， 业绩增长主要由于在管规模扩张及民兴物业并表。

　　（二） 持续全国化布局， 聚焦非住业务

　　2020 年， 公司累计实现签约面积约 8000 万平方米， 同比+14.3%，在管项目 369 个， 同比+13.5%， 受益于公司在公建物业领域获得认可及上市后品牌知名度的提升。 2020 年，公司新开发项目和业务合同签约总金额逾 9.2 亿元， 同比+54%，年合同金额约 4.7 亿元， 区域拓展方面，2020 年重庆贡献营业收入 65.87%， 同比-8.28pct， 公司新进驻上海、山东、广东、甘肃、安徽等区域， 全国化布局趋势显著。公司 5 大业态持续同步发力， 2020 年在管学校、 航空、 公共、 办公、商住在管项目分别为 68/16/69/138/78 个， 较 2019 年分别+2/+7/-3/+46/-10个， 营收占比分别为 19.35%/12.50%/21.01%/24.84%/22.30%， 较 2019 年分别-3.00%/+2.46%/+0.12%/+3.55%/-3.13%， 其中公司在航空物业领域保持持续优势， 收入较上年同比增长 55.65%， 为增速最快的业务板块。21Q1， 公司新中标长沙黄花国际机场、南通兴东国际机场、徐州观音国际机场项目， 在航空领域优势进一步凸显。 Q1 公司新获项目合同金额约为 1.4 亿元， 同比大幅增长 269.57%， 公司 2021 年度业绩达成有保障。

　　（三） 多条腿走路， 积极合资合作及收并购

　　公司提出以“内生+并购+合作”多条腿走路， 报告期内， 通过开展多种形式的合资合作，以此推动优势资源互惠互利。 合作方面， 公司于 2020 年 7 月与青岛融源共同投资成立青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司，开始布局城市服务的战略； 2020 年 12 月， 公司联合辉尚金控等新增设立贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司， 共同开发运作贵州城市运营及物业服务业务， 实现司城市服务战略更进一步。 收并购方面，公司于 2020 年 10 月实施了上市后的首次并购， 以 9700 万元收购四川民兴物业管理有限公司拓展四川市场， 于 2021 年 Q1 完成收购， 巩固了公司在西南区域公共物业市场的领先优势。

　　3．投资建议

　　公司凭借五大业态合力发展及全国化布局持续深入， 使未来业绩有良好的增长基本面。 公司在航空、 学校物业等差异化优势领域的不断积累将成为其行业竞争力， 加大对重庆外地区的拓展力度将进一步打开公司发展空间。 我们预计公司 2021-2022 年每股收益分别为 1.70 元/股、2.41 元/股，以 4 月 22 日的收盘价 70.6 元计算，对应的市盈率分别为 41.5 倍、 29.3 倍。我们看好公司长期的表现， 给予首次“推荐”评级。

　　4．风险提示

　　新进地区拓展进度不及预期， 人工成本上升， 公司规模限制收并购机会