公司首次覆盖报告：专业服务，多元业态发展，城市公共物业服务先驱者

　　新大正(002968)

　　外拓历经考验，收并购进程开启，公共物业服务行业先驱者

　　新大正作为国内唯一一家专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理的独立第三方物业公司；凭借多年专业化服务深耕五大业态，在公共物业、学校物业、航空物业等领域处于市场领先地位，上市后完成第一单收并购；同时股权激励到位利于上下一心提升管理层积极性。我们预计 2021-2023 年归母净利润分别为1.80、 2.53、 3.33 亿元， EPS 分别为 1.11、 1.56、 2.04 元/股，当前股价对应 PE为 45.1、 32.1、 24.4 倍， 首次覆盖给予“买入”评级。

　　专业化服务，五大业态齐发力，完成全国化布局

　　（ 1）专业化服务： 相较于住宅物业，公共物业所需服务更为专业化，公司设立保洁、保安、设施、餐饮、商管五大专业子公司，独立运营。 公司在学校物业、航空物业等领域均有成功的“异地复制” 和单项目管理半径的增加，彰显市场对公司服务品质的认可。（ 2）管理业态丰富： 建立学校物业、公共物业、航空物业、办公物业、商住物业五大业态。（ 3）全国化布局初有成效，西南市场以外进展飞速。 截至 2020 年，公司在管项目达 369 个，签约面积约 8000 万方； 近三年区域收入从 1.55 亿元提升至 4.50 亿元，复合增速达 70.5%。

　　核心看点：直拓+收并购，高激励彰显发展信心

　　（ 1）多年直拓经验， 公司绝大多数综合物业项目均以公开招投标的方式获得；

　　（ 2） 开启收并购进程： 2020 年 10 月，公司收购四川民兴物业 100%股权，开启上市后第一单收并购； （ 3） 管理层执行力强劲， 股权激励到位。 2021 年 2 月，发布股权激励方案， 考核年度为 2021-2025 年，以 2020 年度营业收入、净利润值为基数，未来 5 年公司营收、业绩端复合增速分别为 36%、 31%；远高于前 5年营收、业绩端复合增速水平（分别为 20.2%、 21.5%），公司发展处于持续提速阶段。 （ 4）涉足城市运营， 实现军队后勤、交通枢纽等场景的规模突破。

　　风险提示： 行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力大