房地产行业：全国化布局进展顺利，多条腿走路助力规模扩张

　　新大正(002968)

　　事件：公司公布2021年半年度业绩预告。2021H1预计实现营业收入8.85-9.02亿元，同比增速56%-59%；预计实现归母净利润0.73-0.74亿元，同比增速36%-39%，每股收益0.45-0.47元/股。

　　营收增长近六成，多条腿走路显成效。21H1公司营收预计同比增长56%-59%，主要原因包括：1）2020年新拓项目入场后带来翘尾新增收入约1.5亿元；2）公司全国化深入布局初具成效，新拓展项目中标总金额约8亿元，同比增长约154%；3）收并购公司及合资合作公司的项目拓展增厚收入；4）公司新设创新业务孵化中心，增值服务的推广渐入佳境。

　　全国化布局进展顺利，重庆以外区域收入占比持续提升。公司目前已初步实现了以10个重点中心城市为核心，拉动辐射周边省市的全国化布局，21H1重庆以外区域收入占比近50%，较2020年底提升了16个百分点，同比增速超过200%。我们预计2021年全年这一比例将继续提升。

　　公司未来重点在扩规模，短期利润波动不改长期成长趋势。21H1业绩预计增长36%-39%，业绩增速不及营收增速主要系公司在加速扩张的进程中对各项措施的投入增加，我们认为在行业竞争日益激烈的环境下，牺牲短期利润而谋求长远增长的策略是正确的，主要原因有以下两方面：

　　1）全国化拓张初期带来的利润率波动是正向的。公司全国化拓展进程逐步推进，伴随拓张而来的是项目前期成本投入，以及销售、管理费用的增加。我们认为全国化拓展势必会带来短期成本增加和利润率波动，但是这种波动是正向的，待城市深耕项目密度加大，复合效应和规模效应将逐步显现，整体的利润率水平将恢复平稳。

　　2）公司引进中高层管理人才并深度绑定的战略是长期规模化的正确选择。物业行业的竞争是规模、品牌、科技的竞争，归根结底就是人才的竞争。公司的股票激励计划2021-2025年营业收入、归母净利润的复合增速分别为36%、31%，增长可观。人才引进和股权激励策略带来的管理及相应费用的增加短期内将拉低利润率水平，但是这种波动也是正向的，是走向全国、实现规模扩张过程中的必经阶段。

　　投资建议：公司凭借五大业态合力发展及全国化布局持续深入，使未来业绩有良好的增长基本面。公司在航空、学校物业等差异化优势领域的不断积累将成为其行业竞争力，加大对重庆外地区的拓展力度将进一步打开公司发展空间。我们预计公司2021-2022年每股收益分别为1.13元/股、1.59元/股，以7月8日的收盘价45.98元计算，对应的市盈率分别为40.7倍、28.9倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。

　　风险提示：新进地区拓展进度不及预期，人工成本上升，公司规模限制收并购机会。