7月经营公告点评：单月销售均价提升，地售比维持稳定

　　万科A(000002)

　　事件：公司发布 2021 年 7 月经营情况公告， 7 月单月实现销售面积 307.1万平方米，合同销售金额 515.4 亿元。 2021 年 1-7 月累计实现合同销售面积 2498.8 万平方米，累计销售金额 4059.8 亿元。

　　单月销售均价提升， 累计销售量价齐升

　　公司 2021 年 7 月单月销售金额 515.4 亿元，同比去年同期下降 12.67%；销售面积 307.1 万平方米，同比去年同期降低 22.06%；销售均价为 16783元/平方米，去年 7 月单月销售均价为 14980 元/平方米，同比增长 12.04%，环比今年 6 月销售均价 17078 元/平方米略降低 1.73%。公司 2021 年 1-7月累计销售金额 4059.8 亿元，同比去年 1-7 月增长 7.0%；销售面积 2498.8万平方米，同比去年同期增长 1.13%； 1-7 月累计销售均价为 16247 元/平方米，较去年 1-7 月累计销售均价 15358 元/平方米同比增长 5.79%，较 1-6月销售均价 16171 元/平方米环比略有增长。公司单月销售均价同比增长，1-7 月累计销售量价齐升。考虑到三季度推货有望继续加大力度，公司销售业绩可期。

　　拿地以华东区域为主， 高能级城市拿地占比高

　　公司 2021 年 7 月新增 14 个地块，从区域分布看，华东：华中：华北：东北：西南=9： 2： 1： 1： 1，补货以华东区域为主；从城市能级看，二线城市：三线城市及以下=12： 2，高能级城市补货力度大；从权益比例看， 100%权益：非 100%权益拿地比例为 9： 5。 7 月新增项目总占地面积为 83.1 万平方米，新增计容建面 196.8 万平方米，其中华东、 华中、华北、东北、西南等区域的新增建面占比分别为 65.94%、 16.66%、 9.52%、 6.19%、 1.68%；二线城市和三线及以下城市的新增建面占比分别为 96.79%、 3.21%，该比例与上月二线城市：三线及以下城市=79.64%： 20.36%相比高能级城市拿地占比提升； 7 月权益地价为 131.8 亿元，总地价为 149.26 亿元，相应的权益比例为 88.30%； 7 月权益规划建面 158.8 万平方米， 相应的权益比例为80.69%， 较上月的 84.98%的权益比例有所降低，主要与合作拿地比例提升有关。

　　拿地力度有所下降，地售比维持稳定

　　2021 年 7 月公司拿地力度为 29.0%，与上月 44.3%相比下降明显，去年 7月拿地力度为 59.6%，今年较去年同期拿地力度下降 30.6pct，拿地力度下降大。从楼面价看， 2021 年 7 月新增项目楼面价为 7584 元/平方米，较上月 9098 元/平方米下降 17%，较去年同期 7107 元/平方米略有提升，主要与 7 月当月在华东区域拿地价格较上月略有下降有关。 7 月的地售比为45.19%， 1-7 月地售比为 44.64%， 较去年前 7 月的 41.74%和今年上半年的44.60%都有所提升。今年 2 月以来累计地售比保持在 40%以上，表明公司补货区域和销售区域分别基本保持一致。投资建议：公司累计销售额同比增长，看好本年度推货及销售。我们预计

　　公司 21-23 年归母净利润分别为 440.89、 472.08、 516.29 亿元，对应 EPS为 3.80、 4.06、 4.44 元，对应 PE 为 5.53X、 5.17X、 4.72X，维持“买入”评级。

　　风险提示： 房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动