毛利率有望稳中有升，机制灵活加深核心员工绑定，加速全国业务布局

　　新大正(002968)

　　积极扩规模增体量，优化业务结构，加快全国布局

　　今年以来公司全国化迅速推进，业务快速拓展，同时毛利率有望稳中有升，民营企业灵活机制吸引绑定优质人才，具体来看：

　　①新进项目多，毛利率阶段性承压，但为中长期成长奠定坚实基础。公司上市以来显著提升业务扩张速度，由于新项目培育期及前提人员设备投入等问题，短期拖累毛利率，但是今后维持服务品质及竞争力的必要开支。未来伴随规模提升将有助于管理效能提升，全国拓展短期成本随成熟度提升逐步回归正常水平，资源有效复用；同时人才引进及员工规模扩张支撑公司数字化战略实施。

　　②不同于住宅物管中长期提价难，非住宅物管凭借服务单一甲方、制度化提价机制及丰富增值服务等带动毛利率稳中有升。通过对在管项目延伸，经营内容和深度持续增加，效益也随之增加。

　　加强人才队伍建设，借助民营企业体制机制优势，吸引激励人才激发干劲上半年公司加大了人才引进、人才培养的力度，并通过上下联动打造集团整体激励机制。公司通过实施头狼计划、拓宽猎头供应商合作机构、推动校企合作、推动内推渠道建设等多种方式加大人才引进力度，并积极推动三级人才培训体系建设，完善内部人才培养发展机。

　　公司还完成2021年限制性股票激励计划的首次授予以及员工持股平台新合伙人的吸纳，长效激励机制进一步健全；优化短期激励方案、个人绩效管理、荣誉激励等相关规范，充分调动基层级员工工作积极性。

　　公司内生、外延、创新多项并举，通过重点中心城市的打造，增强城市公司自主拓展能力，具体来看：

　　（1）设立分公司拓展管理半径，拿单能力显著提升。公司积极进行物业拓展团队及条线建设，目前已形成以集团统筹、各业务单元及城市公司全面开花的拓展形式，在全国各地建立约80人营销团队，较上市前提升近80%，强有力提升拓展能力。

　　从去年开始公司从以往全国分版块区域机会型发展，开始有重点向中心城市进行精准拓展。重点中心城市作为重点发展方向均进行人员“高配”，从城市公司负责人、营销运营财务人事到项目经理、中后台专业人员配置约12-20人的专业团队，在该重点中心城市的市场培育期，进行专业运作，为后续市场拓展和项目运营进行充足准备。

　　（2）上市以后公司加强合资合作开展。与多个国有管理平台、战略合作方合作，在贵州、山东、河南、重庆等多地成立5家合资公司，结合新大正公司的专业能力及合作方的资源优势，共同开发业务，上半年通过合资公司承接业务体量超1亿元。

　　（3）收并购是借力资本拓展的重要方式。公司在2020年完成上市后首次收并购，目前民兴物业整合顺利，而且在四川区域上半年完成新拓业务约4000万有力推动规模成长。

　　通过以上多种全国扩张方式，公司21H1新拓项目合同总量约8亿元，其中约12%在重庆，约88%在重庆以外其他城市。聚焦重点城市的战略取得显著成效，上半年北上广深全年新拓合同总量达到超过2亿元，南京、武汉、西安、贵阳等重点城市新拓合同总量达到约4亿元，合计占上半年总体拓展量约80%。

　　维持盈利预测，给予买入评级。公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，提供综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务。通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验。我们预计公司21-22年净利润分别为1.8/2.6亿，PE分别为35x/25x。

　　风险提示：毛利率降低，提费不及预期，开拓项目不及预期