半年报点评：上半年归母净利润实现大幅增长，三道红线达标

　　招商蛇口(001979)

　　事件：公司公告 2021 年半年度业绩， 2021 年上半年实现营业收入 446.57 亿元，YOY+83.62%；实现归母净利润 42.51 亿元， YOY+365.32%；实现基本每股收益 0.47元/股， YOY+840%。

　　半年度营收、归母净利润增幅较大： 2021 年上半年公司实现营业收入 446.57 亿元， YOY+83.62%，增长率较上年同期提升 37.88pct；实现归母净利润 42.51 亿元， YOY+365.32%， 增长率较上年同期提升 446.67pct。分季度看， Q1、 Q2 分别实现营收 126.72 亿元、319.85 亿元，对应同比增速分别为+7.42% 、+155.42%；分别实现归母净利润 6.70 亿元、 35.81 亿元，对应同比增速分别为 24.25%、855.90% ， Q1 营收与归母净利润增速略有提升， Q2 营收与归母净利润增速大幅增加。 上半年公司营收及归母净利润同比增幅较大， 主要源于： 1）公司房地产业务结转规模同比大幅增长；（2）以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园 REIT（基金代码“ SZ.180101”）作为首批基础设施公募 REITs 之一成功上市，产生税后收益 14.58 亿元。

　　上半年毛利率略有提升，三费率有所下降： 上半年公司实现毛利率 25.8%，较上年同期提升 1.95pct， 其中： 1）社区开发业务收入占比 71.53%，毛利率较上年同期下滑 2pct 至 16.77%， 受结转产品类型、结转体量、地区结构等影响，社区业务毛利率同比略有降低； 2）园区开发业务收入占比 28.30%，毛利率较上年同期提升 12.4pct 至 30.68%，主要由于上半年深圳前海启动区一期等高毛利率项目结转，园区业务毛利率同比上升。 2021 年上半年实现净利率 13.1%，较上年同期提升 7.9pct ，实现归母净利率 9.5%，较上年同期提升 5.8%，三费率达 7.2%，较上年同期收缩 4.8pct，其中财务费率较上年同期收缩 3.3pct 至 2.2%， 受房地产项目工程进度影响，资本化利息同比增加，费用利息支出同比减少， 销售、管理费率较上年同期收缩 0.1pct、 1.4pct 至 2.9%、 2.0%。

　　 销售金额有所提升， 拿地助力销售增长： 公司上半年实现签约销售面积 770.22万方， YOY+54.88%；签约销售金额 1,769.76 亿元， YOY+59.85%。在区域上看，苏州、合肥、南京、上海、深圳等 11 个城市进入当地年度累计流量销售金额TOP10。上半年公司累计获取土地 63 宗，其中 85%的项目预期能够实现在年内开盘，对年度销售目标达成增添保障。 新增土地面积 390.45 万方， 总计容建面883.56 万方，较去年同期分别提升 54.41pct 和 33.85pct；据测算，上半年住宅总地价 783.16 亿元， 较去年同期提升 23.33pct；住宅权益地价 496.65 亿元，较去年同期提升 22.46pct。

　　三条红线达标： 期末公司有息负债规模达 1650.8 亿元，较上年同期增加 12.2%，债务指标上看，期末有息负债率 20%，较上年末收缩 2.13pct；剔除预收账款后的资产负债率为 64.35%，较上年同期提升 2.38pct ；期末净负债率 30.42%，较上年同期收缩 6.62pct ；一年内到期债务占比 18.93%，较上年同期收缩 6.82pct，现金短债比 1.94，较上年同期 0.97，有所改善。

　　 投资建议： 公司上半年累计销售量价齐升，考虑到下半年推货有望加大力度，下半年销售业绩可期，我们维持盈利预测： 公司 2021-2023 年净利润 131.30 亿元、 147.91 亿元、 164.31 亿元，对应 EPS 为 1.66、 1.87、 2.07 元/股，维持“买入”评级风险提示： 房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期