业绩快速增长业务发展喜人，多点开花丰富发展路径

　　新大正(002968)

　　股权支付后2021归母净利同增36-39%，21Q4同增49%-58%。

　　1月27日，公司公告业绩预告，公司预计2021年营收20.9-21.0亿元，同比增长58.53%-59.29%；归母净利1.64-1.68亿元，同比增长24.99%-28.04%。其中21Q4营收6.47-6.57亿元，同比增长51.97%-54.32%；归母净利0.47-0.51亿元，同比增长13.25%-22.95%。

　　公司实施股权激励计划和员工持股平台新合伙人的吸纳，累计确认股权激励费用1458万元（税后）。如剔除上述股份支付费用的影响，预计2021年归母净利1.79-1.83亿元，同比增长36.10%-39.15%；其中Q4归母净利0.61-0.65亿元，同比增长48.60%-58.30%。

　　2021年，公司预计营收及剔除股份支付费用影响后归母净利均超过业绩指引预期。

　　市场开拓+并购及合资合作+延伸服务全面开花

　　1、市场拓展带来收入增长，21年饱和年化合同金额8亿元，同增74%

　　2021年公司全面推进全国化战略，在巩固成渝市场的基础上，快速建立及重点突破十大重点中心城市市场，推动成渝区域外其他区域快速发展。2021年新拓展项目中标总金额约17亿，饱和年化合同收入金额约8亿，同比增长74%。

　　其中：重庆以外区域市场拓展量同比增长约72%，占比约80%，全国化市场拓展快速推进；重庆区域市场拓展量同比增长约86%，占比约20%，重庆市场深耕稳中有升。市场拓展新项目不仅给公司带来2021年收入快速提升，也为公司在全国的品牌力提升和未来的业绩持续稳定增长提供基础。

　　2、并购及合资合作带来收入增长

　　公司通过并购和合资合作等多元化发展方式，助力业务规模扩张，加大推动合资合作类高粘度、高价值市场开拓模式。其中2020年末并表的四川民兴物业在2021年实现营收约3亿；2020年以来增资入股的重庆重报物业管理有限责任公司，合作设立的贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司、南阳新大正物业服务有限责任公司等多个合资公司带来的既有项目及新拓项目也对收入增长做出了较大贡献。

　　3、延伸服务及创新业务快速发展

　　作为公建类物业公司，基于既有服务项目基础上的服务面积、服务内容的增长和创新服务是公司提升服务价值、满足客户需求的重要方式，2021年公司延伸及增值服务营收约1.5亿。公司以基础业务为支撑，加强基础产品深度开发；聚焦客户需求，探索创新产品，着力实现提质增效、资源变现，推动业务发展升级。

　　战略实施首年，短期成本费用投入增加，奠定中长期健康成长

　　2021年公司业务规模快速扩张带动净利润大幅提升。2021年作为公司新一轮“五五战略”实施首年，重点着力于战略推进中的基础打造，投入极大的力度与成本，涵盖了市场全国化拓展发力、组织结构优化及调整、人才培育与招聘、整体激励体系完善建设、信息化建设、品牌推广等各个方面，受此影响净利润增长幅度低于收入增长幅度，具体的主要影响因素包括：

　　1、外地市场拓展初期投入和新进项目增加带来的前期成本提高；2、重庆地区社保优惠政策逐步到期使人工成本有所上涨；3、2021年实施股权激励计划和员工持股平台新合伙人吸纳形成的股份支付摊销；4、为支撑公司规模化发展与数字化战略实施实施的人才储备及引进而增加的管理费用。项目及新拓项目也对收入增长做出了较大贡献。

　　调整盈利预测，维持买入评级

　　公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，提供综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务。通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验。

　　2021年公司加强对客户满意度的提升打造工作，实施全面的项目问题问询、多次回看的回访机制，并通过对收益较差的在管项目现场管理进行问题挖掘、效益提升来减少主动撤场项目数量。2021年公司项目续约率约94%，未来公司将继续加强项目续约，提升客户黏性的同时稳定业绩。

　　由于公司2021年确认股权激励费用，我们调整2021年盈利预测为1.66亿元（此前为1.79亿元），22-23年不变仍为2.55亿元、3.40亿元；PE分别为33x、22x、16x。

　　风险提示：外拓不及预期，核心高管流失，人工成本增长。业绩预告仅为初步核算结果，请以全年业绩公告为准。