1月经营公告点评：首月销售同比下降，销售均价环比提升

　　招商蛇口(001979)

　　事件：公司发布2022年1月经营情况公告，1月单月实现销售面积70.56万平方米，同比减少27.66%；实现销售金额151.47亿元，同比减少38.47%。

　　首月销售同比下降，销售均价环比提升

　　公司2022年1月单月销售金额151.47亿元，同比去年减少38.47%；销售面积70.56万平方米，同比去年减少27.66%；销售均价为21466.84元/平方米，较去年1月单月销售均价为25239.9元/平方米，同比降低14.95%，环比去年12月销售均价19863.33元/平方米增长8.07%，较去年全年累计销售均价22317.56元/平方米同比下降3.81%。受春节假期、去年高基数、整体环境等因素影响，公司单月销售双位数下跌，但销售均价环比有所提升。

　　补货集中在华东区域，低能级城市拿地比例有所提升

　　公司2022年1月新增3个地块，从区域分布看，3个地块全部位于华东区域；从城市能级看，二线城市：三线城市=1：2，低能级城市补货力度大；从权益比例看，全部为非100%权益拿地。1月新增项目总占地面积为18.35万平方米，新增规划建面49.12万平方米，华东区域新增建面占比100%，该比例与上月华东区域：华南区域：西南区域=55.58%：29.20%：15.22%相比更加集中；二线城市和三线城市的新增建面占比分别为68.30%、31.70%，该比例与上月一线城市：二线城市：三线及以下城市=27.4%：66.4%：6.2%相比，低能级城市拿地比例有所上升；1月权益地价为24.37亿元，总地价为55.11亿元，相应的权益比例为44.22%，较上月的53.96%的权益比例有所降低，主要与合作拿地比例提升有关。

　　当月拿地力度有所下降，楼面价较上月下降

　　以权益地价计算，2022年1月公司拿地力度为16.09%，与上月40.68%相比下降明显。从楼面价看，2022年1月新增项目楼面价为11218.88元/平方米，较上月13925.98/平方米下降19.44%，主要与当月在低能级城市的补货比例有所提升。1月的地售比为52.26%，较上月的70.11%相差17.85pct，主要与补货区域不同于销售区域有关。

　　投资建议：受春节假期、去年高基数、整体环境等因素综合影响，公司首月销售同比下降，但销售均价环比提升。考虑到行业整体利润率下行和结算速度放缓，我们将公司2021-2022年净利润由131.30亿元、147.91亿元下调至129.47亿元、144.84亿元，对应EPS由1.66元/股、1.87元/股下调至1.63元/股、1.83元/股，维持“买入”评级

　　风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期